市場資金充沛讓國內股市大幅反彈上揚,連帶提升頂級豪客購屋信心,四月份南部房市反應持穩,尤其總價三、四千萬元以上的大地坪透天豪墅,市場表現最突出。
最新市調資料顯示,四月份台南與高雄房市,看屋來人量與去化表現,皆較三月份成長約達二成。除了低利率環境與股市上漲,逐漸穩定購屋者信心之外,南部首購產品推案業者放寬議價空間與提供更豐富促銷方案,帶動首購客回籠看屋興趣,但最讓業界驚訝的是,總價超過三、四千萬元,甚至達七千萬元大地坪頂級豪墅,紛紛傳出成交佳音。
市場資金充沛讓國內股市大幅反彈上揚,連帶提升頂級豪客購屋信心,四月份南部房市反應持穩,尤其總價三、四千萬元以上的大地坪透天豪墅,市場表現最突出。
最新市調資料顯示,四月份台南與高雄房市,看屋來人量與去化表現,皆較三月份成長約達二成。除了低利率環境與股市上漲,逐漸穩定購屋者信心之外,南部首購產品推案業者放寬議價空間與提供更豐富促銷方案,帶動首購客回籠看屋興趣,但最讓業界驚訝的是,總價超過三、四千萬元,甚至達七千萬元大地坪頂級豪墅,紛紛傳出成交佳音。
根據房仲業者的調查,受到房地產連續三個月買氣走揚,加上近日股市表現亮眼,不少屋主認為景氣回春,悄悄調高售價,平均漲幅5-10%左右,尤以台北市最為明顯,但此舉卻直接對房市交易造成衝擊,使得議價空間與去化天數有緩步攀升的狀況。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,許多賣方認為景氣回春,買方應有餘力接受更高的價格,平均開價約有5-10%左右的調高,嘗試性挑戰買方底限,這類狀況又以台北市最為明顯,中南部由於去年下半年市況太過慘澹,屋主調價狀況較少。
台灣股市在「三資行情」帶動下,順利跨越十年線、站上6,500點,大台中地區房市也明顯感受到這波股市帶來加溫行情,不僅豪宅行情反跌為升,且呈現一週一行情特殊現象,預售市場也悄然升溫。中古屋市場在農曆年前急著殺出的情形也轉為惜售及觀望。業者分析,這一波客層以自住型為主、投資型尚少進場。
春耕不動產總經理陳三奇指出,在農曆年前,7期豪宅市場彷彿進入無底深淵,不見底賣壓重,買方不敢接手。根據調查,一月份整個7期重劃區豪宅僅賣出6戶(含建設公司自賣),6、70家仲介公司幾乎快關門歇業。二月份股票上漲、資金回流,成交了18戶,但三月份,市場出現賣方惜售,但買方懷疑的情形,成交再跌回12戶,四月份股票飆漲,全台豪宅又熱起來,成交破23戶,是97年5月以來7期重劃區賣得最好的一個月。
捷運帶動交通優勢,使捷運住宅具有抗跌增值的潛力,但不是所有捷運住宅都有一樣的漲幅條件,房地產專家建議,購買捷運住宅還是要考量各捷運商圈性質差異及居住品質、生活機能等。
台灣房屋不動產研究室江怡慧指出,捷運住宅需考量未來的漲幅或保值條件,較具漲相的區域,需符合原商圈發展有相當成熟度、區域內人口密集,除有捷運站外,聯外交通要多元化且未來仍有其他交通或是重大公共工程進駐,才是具有保值與增值潛力的捷運住宅。
房地產業首季季報數字證實景氣逐步回溫。政府降息低利措施促進市場和股市資金動能,購屋壓力減輕,帶動房地產買氣亮麗,展望第2季景氣,市場人士強調,需密切觀察新流感動向。
從去年第 3季起受金融風暴壓抑的房地產在農曆春節後逐步復甦,分析房地產和營建業者的首季季報,雖然比去年同期金額少,但今年均呈現逐月增長的可喜現象。
以營建大型業者遠雄建設 (5522) 為例,遠雄首季營收達31億9504萬7千元,比去年同期的21億3913萬8千元增長49.36%,營業毛利12億7191萬7千元,毛利率近40%,稅後純益9億8906萬9千元。
遠雄今年1月至3月營收依序為是7億859萬元、11億6274萬元、13億2370萬元,顯然當年建案逐漸交屋順利,以致營收增長。
隨著近期股市回穩,以及兩岸交流合作漸趨熱絡,加上賣方對價格不若先前堅持,根據房仲業者統計,大台北地區的豪宅成交量已經連續2個月成長超過2成,甚至成交單價也出現微幅上揚。永慶豪宅事業部統計,4月份台北市豪宅市場平均成交單價為49.6萬元,較3月上揚2.3%,且是連續2個月呈現微幅上揚;台北縣價格雖較3月持平,但也止跌回穩,平均單價27.9萬元。4月份台北市的豪宅交易量也比3月成長22.5%,台北縣則增加20.3%,大台北地區的豪宅交易量也都已連續2個月成長逾2成,顯示市場買氣熱絡,價格也呈現回穩。
繼上次預測區域高總價商品及具投資商品店面....如今各區域已明顯反應
股市上漲,加上進出口等經濟數據也呈現落底反彈,目前整體經濟情勢已見回暖跡象,4/16信義計畫區指標D3土地法拍吸引建商、壽險及房仲參予競標,更是為豪宅市場注入一劑強心針,目前市場信心已不像去年金融風暴剛發生時那樣恐慌。
延續上個月的看屋潮,4月份的房市買氣持續增溫,且續撥2,000億優惠房貸開跑,銀行也推出各種優利房貸專案,不少人買下房子後,正苦惱如何搞定房事貸款,專家建議,掌握六大利多,可爭取較優利率、較高成數的房貸:
一、考量房屋座落地段:太平洋房屋指出,儘管銀行放寬申貸成數的門檻,但內部仍有一套估價標準,座落於某些區段的房子,銀行仍會嚴格檢核。
房市從去(97)年下半年呈現低迷狀態後,在三月份終於有復甦跡象,由於屋主降價、央行降息與政府優惠房貸等利多刺激,使得三月份看屋人數明顯增多,尤其公教人員購屋詢問度提高六成,明顯是受到低利、低價的環境下,過去偏愛以定存為理財工具的族群,現在逐漸將資金轉進抗跌保值、具穩定收益的房地產。
自去年金融風暴席捲全球,過去令人稱羨的「金飯碗」產業,也隨著裁員、減薪、放無薪假而不再風光,反倒是收入穩定、工作無虞的公教人員成了當紅炸子雞。
自由時報 2009/04/27
記者黃宣弼、陳品竹、林耀文/專題報導
針對部分建商採取價格修正以促進買氣的作法,推案業者認為,不同業者有不同的盤算,有人急於降低庫存、減少餘屋,有人急著換出現金,等待下一波的反彈,但沒有業者願意承認是為了救急的壓力。
屋主硬起來 議價空間縮小?
09年初,中古屋屋主修正開價後,想撿便宜的購屋族趁機進場購屋,讓房市交易量回溫,不過,在景氣似乎漸漸好轉的情況下,房仲業者發現,有一些屋主已經不願意再降價,甚至還悄悄調漲開價,讓四月上旬的議價空間只剩下不到一成。(陳鳳如報導)
房市雖然有回溫跡象,不過,傳出有些原本願意降價求售的屋主,現在面對買家出價,已經沒有再降價的意願。中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示,這一點從議價空間上就可以看出來,他指出,根據中信房屋調查,四月份上旬住宅產品的的議價空間只剩百分之二點五三,和三月相比,有相當大的差距。「三月份還有一到兩成的議價空間,但從四月份開始,根據我們的數字調查,儘管屋主開價已經比三月降低百分之十,但是面對買方出價的狀況,他們已經沒有再降價的意願,所以說,四月上半個月的住宅產品議價空間只有降到二點五三趴。」
為了保障購屋者和買屋者的權益,國內有一家房仲業者宣布和「建經公司」合作,提供「不動產買賣價金信託履約保證」制度。房仲業者指出,這次合作推動的交易安全新機制,首重「價金信託」的管理模式,選擇合作的「建經公司」會把收到的價金委託給銀行信託管理,讓消費者降低購屋和賣屋的風險。(陳鳳如報導)
全台最大的房仲加盟體系東森房屋董事長王應傑表示,這次選擇和僑馥建經公司合作,是因為僑馥是專門經營不動產履約保證業務的公司,從事不動產履約保證業務已經超過十二年,獨立性夠,也不是由任何一家房仲業者投資的子公司,而雙方合作,就是希望在不動產交易過程中,能由公正、獨立的第三者控管買賣價金和產權文件,並且依據賣賣當事人所簽署的契約內容,執行價金和產權的交付任務。「他是獨立的一個公司,他沒有仲介公司,比如說,僑馥建經沒有東森房屋投資,而是純粹的由當年的華僑銀行所轉投資的一家公司。」
僑馥建經總經理彭慶表示,一旦買賣房屋雙方申請履約保證,買方所支付的款項就會控管在履約專戶,一旦賣方違約或是房屋因為其他因素不能過戶到買方名下,買方也能拿回所有支付的價金。至於在賣方的保障方面,如果房屋已經過戶到買方名下,但買方惡意不支付尾款,將由履約保證機構來墊付尾款,保證賣方能夠拿到賣屋全部的價金。
在政府持續提供優惠貸款,以及低利效應的發揮下,近來房市景氣似乎有回溫跡象,銀行業者紛紛重新積極推出房貸業務,不但提高成數,更祭出2%以下的低利,尤其有外銀打出不收開辦費、代償費、鑑價費等,企圖搶得先機。
目前包括渣打銀行、匯豐銀行、星展銀行等外銀,都推出不少優惠房貸專案,雖然最大特色利率都不到2%,但其中星展銀行更猛,一口氣推出前兩年固定年利率1.88%的房貸,比起多數只有半年優惠期間的同業,硬是多出一截。
政大地政系教授張金鶚指出,依據國泰房地產指數的調查資料顯示,南高都會區的房價水準,近十年來一直維持平穩,97年第四季南高都會區平均單價,以每坪10萬元創下全台都會區最低水位,換屋需求則以31.7%比率,遠高於台北、台中都會區的20%至25%水準。南高都會區的房價,確實讓消費者購屋負擔壓力不致過重。等總體經濟景氣回溫時,南高都會區的房市有機會領先全台回春。
高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示,根據大高雄房市公開銷售的個案資料統計,去年高雄每戶平均總價達1269萬元,較前年的均價991萬元,高出約278萬元,顯示高雄市總體房價呈現穩定上揚趨勢。
崑山科大不動產經營系主任陳淑美認為,雖然台灣住宅自有率已高達85%,但以整個華人社會的「有土斯有財」觀念,政府應多鼓勵民眾換屋消費,並以租稅手段或租金補貼政策,讓富人與經濟弱勢族群皆能「住者適其屋」,較利於提高房地產市場流通性。〔自由時報網路電子報 4/16 記者林耀文/高雄報導〕
股市回溫激勵房市,加上政府2000億房貸再加碼、許多銀行決定調高房貸貸款成數,最高可以貸到九成,不過有民眾說台北房價還是貴,買了房子也付不出房貸。
景氣低迷了大半年,房市終於漸漸回。最近看屋買屋的民眾,比過年前多了一成。加上政府的2000億優惠房貸,五月一號再加碼,銀行看準時機,決定調高房貸的貸款成數,從去年的七成五,調高到八成,希望降低民眾準備自備款的心理壓力。
以台北市一棟一千萬的房子來算,扣除優惠房貸350萬,過去跟銀行貸款七成,可貸400萬,每個月要付兩萬多的貸款,如果提高到八成,可以多貸50萬,不過,每個月要付本金利息,也多了將近三千塊。
對於政府續撥2000億元優惠房貸,房仲業者普遍表示歡迎,由於利率已下滑至1.325%,堪稱史上最低,以北市貸款350萬元來計算,每年本息攤還不到20萬元。因應民眾需求,內政部決定再加碼2000億元優惠房貸,並趕在4月續撥,房仲業者認為,原以為可能會出現的空窗期,已經沒有問題,對逐漸回溫的房市買氣,可望有持續加溫的效果。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,由於2000億元低利房貸利率下滑至1.325%,堪稱史上最低,且房貸額度又高,台北市可達350萬,其它縣市也可達300萬。以台北市貸款350萬元來看,每年本息攤還不到20萬元。