房地產研究中心

市場資金充沛讓國內股市大幅反彈上揚，連帶提升頂級豪客購屋信心，四月份南部房市反應持穩，尤其總價三、四千萬元以上的大地坪透天豪墅，市場表現最突出。

最新市調資料顯示，四月份台南與高雄房市，看屋來人量與去化表現，皆較三月份成長約達二成。除了低利率環境與股市上漲，逐漸穩定購屋者信心之外，南部首購產品推案業者放寬議價空間與提供更豐富促銷方案，帶動首購客回籠看屋興趣，但最讓業界驚訝的是，總價超過三、四千萬元，甚至達七千萬元大地坪頂級豪墅，紛紛傳出成交佳音。

根據房仲業者的調查，受到房地產連續三個月買氣走揚，加上近日股市表現亮眼，不少屋主認為景氣回春，悄悄調高售價，平均漲幅5-10%左右，尤以台北市最為明顯，但此舉卻直接對房市交易造成衝擊，使得議價空間與去化天數有緩步攀升的狀況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，許多賣方認為景氣回春，買方應有餘力接受更高的價格，平均開價約有5-10%左右的調高，嘗試性挑戰買方底限，這類狀況又以台北市最為明顯，中南部由於去年下半年市況太過慘澹，屋主調價狀況較少。

台灣股市在「三資行情」帶動下，順利跨越十年線、站上6,500點，大台中地區房市也明顯感受到這波股市帶來加溫行情，不僅豪宅行情反跌為升，且呈現一週一行情特殊現象，預售市場也悄然升溫。中古屋市場在農曆年前急著殺出的情形也轉為惜售及觀望。業者分析，這一波客層以自住型為主、投資型尚少進場。

春耕不動產總經理陳三奇指出，在農曆年前，7期豪宅市場彷彿進入無底深淵，不見底賣壓重，買方不敢接手。根據調查，一月份整個7期重劃區豪宅僅賣出6戶（含建設公司自賣），6、70家仲介公司幾乎快關門歇業。二月份股票上漲、資金回流，成交了18戶，但三月份，市場出現賣方惜售，但買方懷疑的情形，成交再跌回12戶，四月份股票飆漲，全台豪宅又熱起來，成交破23戶，是97年5月以來7期重劃區賣得最好的一個月。

捷運帶動交通優勢，使捷運住宅具有抗跌增值的潛力，但不是所有捷運住宅都有一樣的漲幅條件，房地產專家建議，購買捷運住宅還是要考量各捷運商圈性質差異及居住品質、生活機能等。

台灣房屋不動產研究室江怡慧指出，捷運住宅需考量未來的漲幅或保值條件，較具漲相的區域，需符合原商圈發展有相當成熟度、區域內人口密集，除有捷運站外，聯外交通要多元化且未來仍有其他交通或是重大公共工程進駐，才是具有保值與增值潛力的捷運住宅。

房地產業首季季報數字證實景氣逐步回溫。政府降息低利措施促進市場和股市資金動能，購屋壓力減輕，帶動房地產買氣亮麗，展望第2季景氣，市場人士強調，需密切觀察新流感動向。

從去年第 3季起受金融風暴壓抑的房地產在農曆春節後逐步復甦，分析房地產和營建業者的首季季報，雖然比去年同期金額少，但今年均呈現逐月增長的可喜現象。

以營建大型業者遠雄建設 (5522) 為例，遠雄首季營收達31億9504萬7千元，比去年同期的21億3913萬8千元增長49.36%，營業毛利12億7191萬7千元，毛利率近40%，稅後純益9億8906萬9千元。

遠雄今年1月至3月營收依序為是7億859萬元、11億6274萬元、13億2370萬元，顯然當年建案逐漸交屋順利，以致營收增長。

隨著近期股市回穩，以及兩岸交流合作漸趨熱絡，加上賣方對價格不若先前堅持，根據房仲業者統計，大台北地區的豪宅成交量已經連續2個月成長超過2成，甚至成交單價也出現微幅上揚。永慶豪宅事業部統計，4月份台北市豪宅市場平均成交單價為49.6萬元，較3月上揚2.3%，且是連續2個月呈現微幅上揚；台北縣價格雖較3月持平，但也止跌回穩，平均單價27.9萬元。4月份台北市的豪宅交易量也比3月成長22.5%，台北縣則增加20.3%，大台北地區的豪宅交易量也都已連續2個月成長逾2成，顯示市場買氣熱絡，價格也呈現回穩。

繼上次預測區域高總價商品及具投資商品店面....如今各區域已明顯反應

股市上漲，加上進出口等經濟數據也呈現落底反彈，目前整體經濟情勢已見回暖跡象，4/16信義計畫區指標D3土地法拍吸引建商、壽險及房仲參予競標，更是為豪宅市場注入一劑強心針，目前市場信心已不像去年金融風暴剛發生時那樣恐慌。

延續上個月的看屋潮，4月份的房市買氣持續增溫，且續撥2,000億優惠房貸開跑，銀行也推出各種優利房貸專案，不少人買下房子後，正苦惱如何搞定房事貸款，專家建議，掌握六大利多，可爭取較優利率、較高成數的房貸：

一、考量房屋座落地段：太平洋房屋指出，儘管銀行放寬申貸成數的門檻，但內部仍有一套估價標準，座落於某些區段的房子，銀行仍會嚴格檢核。

房市從去(97)年下半年呈現低迷狀態後，在三月份終於有復甦跡象，由於屋主降價、央行降息與政府優惠房貸等利多刺激，使得三月份看屋人數明顯增多，尤其公教人員購屋詢問度提高六成，明顯是受到低利、低價的環境下，過去偏愛以定存為理財工具的族群，現在逐漸將資金轉進抗跌保值、具穩定收益的房地產。

　　自去年金融風暴席捲全球，過去令人稱羨的「金飯碗」產業，也隨著裁員、減薪、放無薪假而不再風光，反倒是收入穩定、工作無虞的公教人員成了當紅炸子雞。

自由時報 2009/04/27

記者黃宣弼、陳品竹、林耀文／專題報導

針對部分建商採取價格修正以促進買氣的作法，推案業者認為，不同業者有不同的盤算，有人急於降低庫存、減少餘屋，有人急著換出現金，等待下一波的反彈，但沒有業者願意承認是為了救急的壓力。

屋主硬起來 議價空間縮小?        

         09年初，中古屋屋主修正開價後，想撿便宜的購屋族趁機進場購屋，讓房市交易量回溫，不過，在景氣似乎漸漸好轉的情況下，房仲業者發現，有一些屋主已經不願意再降價，甚至還悄悄調漲開價，讓四月上旬的議價空間只剩下不到一成。（陳鳳如報導）

         房市雖然有回溫跡象，不過，傳出有些原本願意降價求售的屋主，現在面對買家出價，已經沒有再降價的意願。中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示，這一點從議價空間上就可以看出來，他指出，根據中信房屋調查，四月份上旬住宅產品的的議價空間只剩百分之二點五三，和三月相比，有相當大的差距。「三月份還有一到兩成的議價空間，但從四月份開始，根據我們的數字調查，儘管屋主開價已經比三月降低百分之十，但是面對買方出價的狀況，他們已經沒有再降價的意願，所以說，四月上半個月的住宅產品議價空間只有降到二點五三趴。」

為了保障購屋者和買屋者的權益，國內有一家房仲業者宣布和「建經公司」合作，提供「不動產買賣價金信託履約保證」制度。房仲業者指出，這次合作推動的交易安全新機制，首重「價金信託」的管理模式，選擇合作的「建經公司」會把收到的價金委託給銀行信託管理，讓消費者降低購屋和賣屋的風險。（陳鳳如報導）

全台最大的房仲加盟體系東森房屋董事長王應傑表示，這次選擇和僑馥建經公司合作，是因為僑馥是專門經營不動產履約保證業務的公司，從事不動產履約保證業務已經超過十二年，獨立性夠，也不是由任何一家房仲業者投資的子公司，而雙方合作，就是希望在不動產交易過程中，能由公正、獨立的第三者控管買賣價金和產權文件，並且依據賣賣當事人所簽署的契約內容，執行價金和產權的交付任務。「他是獨立的一個公司，他沒有仲介公司，比如說，僑馥建經沒有東森房屋投資，而是純粹的由當年的華僑銀行所轉投資的一家公司。」

僑馥建經總經理彭慶表示，一旦買賣房屋雙方申請履約保證，買方所支付的款項就會控管在履約專戶，一旦賣方違約或是房屋因為其他因素不能過戶到買方名下，買方也能拿回所有支付的價金。至於在賣方的保障方面，如果房屋已經過戶到買方名下，但買方惡意不支付尾款，將由履約保證機構來墊付尾款，保證賣方能夠拿到賣屋全部的價金。

在政府持續提供優惠貸款，以及低利效應的發揮下，近來房市景氣似乎有回溫跡象，銀行業者紛紛重新積極推出房貸業務，不但提高成數，更祭出2%以下的低利，尤其有外銀打出不收開辦費、代償費、鑑價費等，企圖搶得先機。

　　目前包括渣打銀行、匯豐銀行、星展銀行等外銀，都推出不少優惠房貸專案，雖然最大特色利率都不到2%，但其中星展銀行更猛，一口氣推出前兩年固定年利率1.88%的房貸，比起多數只有半年優惠期間的同業，硬是多出一截。

政大地政系教授張金鶚指出，依據國泰房地產指數的調查資料顯示，南高都會區的房價水準，近十年來一直維持平穩，97年第四季南高都會區平均單價，以每坪10萬元創下全台都會區最低水位，換屋需求則以31.7%比率，遠高於台北、台中都會區的20%至25%水準。南高都會區的房價，確實讓消費者購屋負擔壓力不致過重。等總體經濟景氣回溫時，南高都會區的房市有機會領先全台回春。
高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示，根據大高雄房市公開銷售的個案資料統計，去年高雄每戶平均總價達1269萬元，較前年的均價991萬元，高出約278萬元，顯示高雄市總體房價呈現穩定上揚趨勢。
崑山科大不動產經營系主任陳淑美認為，雖然台灣住宅自有率已高達85%，但以整個華人社會的「有土斯有財」觀念，政府應多鼓勵民眾換屋消費，並以租稅手段或租金補貼政策，讓富人與經濟弱勢族群皆能「住者適其屋」，較利於提高房地產市場流通性。〔自由時報網路電子報 4/16 記者林耀文／高雄報導〕

股市回溫激勵房市，加上政府2000億房貸再加碼、許多銀行決定調高房貸貸款成數，最高可以貸到九成，不過有民眾說台北房價還是貴，買了房子也付不出房貸。
景氣低迷了大半年，房市終於漸漸回。最近看屋買屋的民眾，比過年前多了一成。加上政府的2000億優惠房貸，五月一號再加碼，銀行看準時機，決定調高房貸的貸款成數，從去年的七成五，調高到八成，希望降低民眾準備自備款的心理壓力。
以台北市一棟一千萬的房子來算，扣除優惠房貸350萬，過去跟銀行貸款七成，可貸400萬，每個月要付兩萬多的貸款，如果提高到八成，可以多貸50萬，不過，每個月要付本金利息，也多了將近三千塊。

對於政府續撥2000億元優惠房貸，房仲業者普遍表示歡迎，由於利率已下滑至1.325%，堪稱史上最低，以北市貸款350萬元來計算，每年本息攤還不到20萬元。因應民眾需求，內政部決定再加碼2000億元優惠房貸，並趕在4月續撥，房仲業者認為，原以為可能會出現的空窗期，已經沒有問題，對逐漸回溫的房市買氣，可望有持續加溫的效果。

信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，由於2000億元低利房貸利率下滑至1.325%，堪稱史上最低，且房貸額度又高，台北市可達350萬，其它縣市也可達300萬。以台北市貸款350萬元來看，每年本息攤還不到20萬元。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮也指出，近期的買氣回籠，主要是受到三個因素所影響，首先是2000億元優惠房貸以及去年起央行大幅調降利率，在不景氣中撐住基本買盤，且隨著利率降到歷史低點而營造「買比租划算」的氣氛；接下來是春節之後房市的降價風潮，引動買方的看屋意願；最後則是3月份台股的強勁表現，消除了市場對於景氣持續探底的疑慮。