房地產研究中心

  日期:2009/07/20

六月份國內法拍屋數量降到六千六百多件，對此，有法拍屋業者指出，第二季法拍屋市場的確很熱絡，主要靠的是政府降低遺贈稅和低利率環境，不過，如果下半年經濟等基本面沒有好轉，房市可能會呈現W型走勢，第三和第四季要突破第二季的高點，恐怕很難。（陳鳳如報導）

一 市場面

成屋市場成交買氣逐月增量  2009/07/16 20:11 中央社

台北市地政處公佈最新不動產登記數據，台北市6月買賣移轉棟數大幅增加到7千棟以上，義房屋 (9940) 企研室經理蘇啟榮指出，今年3月以來北市成屋市場成交買氣逐月增量；由於買賣房子從簽約到完成過戶登記，需要近1個月的時間，因此地政機關每月公佈的買賣移轉數據，主要反映出前一個月的買氣。而6月北市移轉棟數的增加也印證5月份的買氣高峰。

  日期:2009/07/13  中央社記者高照芬台北電

調查顯示，今年上半年台灣八大都會區房價「先蹲後跳」，平均上漲8.27%。台北市以內湖區漲幅15.2%居冠，台中市以西屯區漲9.8%最高，高雄市則以鼓山區漲8.5%領先。

台灣房屋今天發布「2009年下半年台灣房市動向報告」，首席總經理彭培業說，預期兩岸簽署金融金融監理合作備忘錄（MOU）、經濟合作架構協議（ECFA）、陸客自由行等議題持續發酵，今年第四季房市持續熱絡，台北市信義區預售豪宅每坪推案單價可望挑戰新高。

  2009/07/02 11:18 中央社  中央社記者韋樞台北2009年7月2日電

持續3個月的房市買氣，房仲業者發現，6月受台股回檔和賣方惜售，全台灣成屋成交件數較5月減少6%，住宅成屋交易單價小跌1.9%，未來潛在購屋需求還算穩定，對於買氣仍屬正面。

信義房屋 (9940) 不動產企研室經理蘇啟榮表示，6月成屋市場買氣還算穩定，不過去年下半年受到金融海嘯影響的遞延購屋需求，在 3月後已陸續成交，回籠效應漸減，市場需求動能逐漸回到常態。

 2009/07/04 16:30 鉅亨網  【鉅亨網記者張智堯 台北】

政府公布大陸人士來台購買不動產辦法，市場關心 陸資來台的進展過程；信義房屋 9940(TW) 不動產企研室 主任蘇啟榮指出，陸資已經從考察期進入評估期，商辦 與高單價住宅會因為陸企來台與金字塔頂端人士率先發 酵。台灣房屋不動產分析師邱太（火宣）;指出，國營企業、大 型民間企業將先行，商辦明年會很熱，信義計畫區與具 備黃金航線優勢的松山區將是首要觀察指標。

政府公布大陸人士來台購買不動產辦法，為了避免 炒作，陸資購住宅不動產 3年內不得移轉，但辦公與廠 房不在此限，社會各界也因此開始關心陸資來台購置不 動產的進展。

2009-07-01  工商時報  【徐銀磯、于國欽／台北報導】

內政部營建署指出，從平均每月適用優惠購屋貸款利率的申請金額來看，可以發現近來房地產交易的狀況有增加。營建署國民住宅組組長王安強表示，去年九月到今年四月十三號、政府辦理第一階段兩千億優惠購屋貸款方案，適用優惠利率的申請金額每個月平均為新台幣兩百八十億，不過，從今年四月十四號到現在，政府增撥了兩千億優惠購屋專案貸款，適用優惠利率的申請金額，平均每個月已經提高到四百五十億。

『我們續辦兩千億的階段，所成長的幅度，比上一階段來得多，上一階段兩千億，大概所花的時間是七個月，每個月平均是兩百八十億，那麼從四月份到目前，算起來也是是兩個月，已經成長了九百多億，換句話說，每個月成長的速度大概是四百五十億，可見得從三、四月以後，（房地產）整個交易的情況是有明顯增加。』

 中央社記者韋樞台北2009年6月20日電

國內外經濟預測機構大多預估第3季起各國經濟回穩，股市也已經先期反映，營建業多看好下半年景氣，準備積極推案，包括遠雄、冠德、鄉林都加緊推案速度。

中央研究院經濟研究所日前公布2009年台灣經濟情勢總展望，今年台灣實質GDP年增率全年達「-3.46% 」，第1季「-10.24%」、第2季「-7.05%」、第3季「-0.11%」，第4季3.91%，呈逐季翻揚。

 2009/06/06  記者李靚慧／專題報導

房市交易回溫，已有銀行將房貸成數計算的基準，由去年的「銀行估價金額」，放寬為依據「實際成交價」計算，估計房貸戶申貸金額可增加近一成，但這些交易必須來自合作的房仲公司，且必須辦理履約保證。

須辦理履約保證

根據房仲業統計，5月大台北房市呈現「量增價揚」，中南部房市價格同步上揚，但因買賣雙方認知擴大，部份區域成交量開始有停滯現象，5月交易量與4月相比，維持平盤。

根據永慶房仲集團5月的住宅價量統計，台北市每坪平均單價為新台幣29.9萬元，與4月28.2萬元相比，漲幅達6%。台北縣平均單價15.4萬元，與4月相較漲幅為4%，總體成交量與4月相比，北市及北縣分別成長1成與1成5。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，市中心部份區域的豪宅產品、新成屋及捷運週邊住宅大樓的價格漲幅有的高達1成左右，是拉高5月均價的主因。葉凌棋表示，在宣佈陸資可來台投資、陸客來台陸客來台條件將放寬為自由行等，未來的台北可望比照香港發展模式，一些高資產人士對房地產後市十分看好特定類型、特定區位的產品。

陸資來台投資購買不動產及人員往來配套措施即將出爐！金管會副主委李紀珠今(25)日透露，陸資來台投資不動產融資辦法已送至陸委會，原則上將以商辦大樓為投資標的，最高融資成數5成，總額度則不限制。

行政院上週核定「大陸地區人民來台投資許可辦法」草案及「大陸地區之營利事業在台設立分公司或辦事處許可辦法」草案後，據了解，陸委會已密集召集相關部會研議陸資來台投資配套措施，其中購置不動產部分，同意給予陸資融資，融資成數由金管會洽央行研議。

雖然目前國人購屋融資成數平均可達7至8成，不過，李紀珠今日在立法院表示，銀行辦理房貸融資最重視的應該就是貸款人的信用，考量我國銀行對陸資的信用掌握不易，因此，未來對陸資融資是以擔保品最保守的5成做為融資上限，總額度不限制，屆時應不限自然人或法人都可適用。

房地產買氣暢旺，市場豐沛資金湧入投資市場，不少人摩拳擦掌、搶當包租公，房地產業者發現，有半數比例是未曾見過的生面孔進場投資，對於收益型不動產市場的新兵來說，掌握各類產品的特性，精挑適合的區域，從中獲利並不難，專家針對市場中正夯的三項投資產品，提出三大撇步：

一、投資套房，可尋找外宿率高的學區：21世紀不動產淡水真理加盟店店長李讚育表示，學生套房的投報率表現一向都不錯，而想要投資套房，首先必須掌握學生外宿率，依此評估住宿需求。

根據教育部統計，淡水地區的學生外宿率居北縣之冠，該區包括淡江大學、真理大學、聖約翰大學及海洋大學淡水校區等，共有四所大專院校。 

購屋糾紛逐年增加，全台去年度的購屋糾紛案件，達到近2,000件，是7年來新高紀錄。而隨著房市買氣增溫，應更加注重購屋應有的權益，以免花大錢買房子，日後卻要一直面對惱人的糾紛，專家提出六大心法，保障自身權益、遠離購屋糾紛：

一、斡旋金可否撤回，應詳細載明：

21世紀不動產台灣區總部法務襄理邱創智觀察，近期中古屋的購屋糾紛案例中，以買方付出斡旋金、與屋主議價成功後卻反悔居多。

看好台中市未來房市動能，財團、上市公司最近大舉到台中攻城掠地購買大型土地，包括兆光國際（鼎新集團）等多家公司，分別買下十二期重劃區、水湳經貿園區、七期重劃區、單元二開發農地，且幾乎都是千坪起跳。對於整棟辦公室買賣，外資詢問度也高，仲介業指出，感覺有陸資的影子，因為這些外資都是透過在中國有投資的台商洽詢，讓人有「想像的空間」。

過去台中大型土地的買賣幾乎以建商為主要買客，但最近卻有多筆大型土地是由財團、上市公司以個人或公司名義購買，包括兆光國際公司以每坪六十萬元買下鄉林建設位在十二期重劃區福德段一○三二坪土地，紀姓地主以每坪八十五萬元買下七期重劃區惠中路一五○○坪的悅來汽車旅館，水湳經貿園區據了解有宏全等兩家上市公司以個人名義買下不少土地。單元二的自辦重劃區，因為六月一日將禁止土地移轉，最近成交也火熱，有將近六千筆的農地成交，這是近年來台中市少有的大手筆土地買賣。

另外，最近外資詢問整棟商辦大樓買賣的也增加，至於是否有陸資介入，仲介業認為有可能，但不敢確定，因為替外資洽問的都是在中國有投資的台商，雙方是否有交叉持股不得而知，但隱約感到有陸資的影子。

國內房地產市場去年首次出現520檔，並爆出1,182億元的推案量，今年的520檔，是馬政府就職1周年，雖然有遊行的利空，但在近期房市回溫，以及政府將開放陸資與陸客來台，陸客來台購買房地產等利多消息的推波助瀾下，520檔出現655億元推案量，其中豪宅比重又有增加趨勢，指標建案每戶更是7.6億元起跳，成為市場焦點個案。

住展雜誌統計今年「520檔」的推案狀況，從5月15日至6月15日的1個月期間，總推案量為655億元，較去年520檔的1,182億元推案量減少了44.5%。住展雜誌研發長倪子仁表示，雖然有些建案是329檔應推而未推或是延後推案者，但1個月內將推出655億元的量體，顯示建商作多的心態愈來愈強勁。

統計顯示，豪宅個案數有3個，總案量170億元，就占北台灣推案500億元的34%，也就是說，100億元的推案量中，就有超過1/3是豪宅的案量，豪宅在大台北區推案的比重又有增加的趨勢。

信義房屋今(19)日指出，北市公布最新買賣移轉棟數，4 月份建物買賣移轉棟數為4669棟，相較 3月份的4591棟微幅增加，連續兩個月達到4千5百棟，反應出台北市 3月份以來房市買氣回籠且持續穩定的現象。若比較前 4個月累計買賣移轉棟數，則今年 1~4月共有 1萬5910棟，較去年的 2萬3098棟的交易高峰，減少 31%。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，從 4月買賣移轉棟數表現觀察，可發現房市交易量有回穩跡象，雖然仍比去年同期6691棟減少約 3成，但已連續 2月維持在4500 棟以上，而從房仲業者 4月實際交易狀況觀察，下月買賣移轉棟數可望持續走穩。

若觀察各行政區的房市表現，表現最亮眼的為內湖區，受惠今年 6月捷運內湖線的預計通車，捷運站週邊住宅詢問度高；即使去年底整體經濟不景氣，內湖地區因為有內科購屋人口與捷運通車題材支撐，吸引購屋族群的青睞。

加上內湖地區過去 2~3年間的推案陸續完工落成，導致買賣移轉棟數相較去年同期僅減少8%，減幅在12個行政區之中是最少的。而今年 1~4月累計2556棟的規模，僅次於中山區的2578棟，在北市各行政區中排名第二。

開放陸資來台投資效應，不僅讓近期台股飆很大，房市買氣也受到激勵而回籠，4月份成屋市場的交易量就比3月增加將近1成，而商辦的成交量雖與第一季成交量差不多，但每坪成交單價卻有4.9%的漲幅，在低利環境下，房地產似乎再度受到自住、換屋與投資者的青睞。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，一般民眾對景氣雖然仍不敢掉以輕心，但低房貸利率以及2000億優惠房貸的續撥，相對減輕了購屋負擔，加上房價經過半年多的修正，再度形成「買比租划算」的條件。

而銀行的低利率，也讓資金再度回到具有保值性質的房地產市場，市中心精華地段自然成為這些資金的主要選擇。蘇啟榮指出，3、4月買氣的明顯回籠，除了反映出市場對景氣看法止穩以及充裕的資金條件之外，去年受到金融海嘯的過度壓抑，也是原因之一，就陸資來台的題材而言，則還將帶動商辦市場在短期內上漲。

政府積極推動大陸觀光客來台旅遊，帶動台北市精華商圈店面買氣，由黑翻紅，尤其TAIPEI 101、士林夜市、基隆夜市、東區、永康鼎泰豐這5大商圈，更是陸客觀光旅遊指名首選之地，最先受惠，連月來湧入的投資客比重，就攀升到7成，卡位意味濃厚。

永慶店面事業部經理李元鳳表示，受惠兩岸政府大力推動陸客來台觀光，陸客來台人數從今年3月開始大幅增加，陸客商機頓時成為市場目光焦點，另外「全面開放大陸民眾來台自由行」也呼之欲出，帶動台北市店面買氣。

永慶店面事業部統計，根據近期店面市場成交買方動機分析來看，長期投資目的比重逐月攀升，4月份攀升已達7成，許多資產大戶看好陸客帶來的龐大消費商機，一些陸客觀光指名度較高的觀光飯店及熱門商圈周邊店面，市場詢問度大幅攀升，率先卡位等待增值意味濃厚。

今年第一季台中市的豪宅建商幾乎都處於客戶退戶的壓力中，但隨著股市回升、遺產稅調降、海外資金回流，豪宅市場承接力道轉強，根據春耕不動產調查，7期豪宅有4802戶，已進住1211戶，約有1200戶待售的賣壓，在這波房市不景氣中，急售的投資客在今年農曆前後出清將盡，其他掌握在台商、企業主手上的豪宅，在股市回穩後，房價也止跌回升，走出千戶賣壓的陰影。

價格止跌回穩

台中春耕不動產最近針對7期豪宅案作全面調查，在含成屋、結構中、預售的豪宅數總共有4802戶，已進住戶數1211戶（不含裝潢中、過戶中的戶數），進住率25%，在今年第一季房市還未起色前，有約2成5、1200戶的賣壓，但在股市指數回升到6千多點後，市場也出現變化，1200戶約有3成、400戶屋主表示可賣、也可不賣，另外800多戶中有意願賣，但真正在仲介市場待售的只有400多戶，以目前仲介一年可去化的戶數在240至300戶，因此空屋雖多，但過去千戶的賣壓已解除，而且價格止跌回穩，一線品牌預售案，每坪還調高1萬至2萬元。 

今年以來的資金回流，不僅帶動這一波台股榮景，房市買氣也受到激勵，繼3月份房市交易量放大之後，4月份購屋族持續回籠，成屋市場交易量增加近一成，以自住客為此波買氣的主力。

而北中高三大都會區，也各自挾著不同話題，帶動房市商機延燒。北市的中高價位住宅重現市場，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，一般民眾對於景氣看法雖然不敢掉以輕心，不過低房貸利率及2,000億元優惠房貸續撥，相對減輕購屋負擔，加上房價經過半年多的修正，明顯感覺出「買比租划算」的條件成型。