房地產研究中心

2010 年第1 季全國新推個案市場延續去年第四季的反彈結構，呈現價漲量縮的現象，但力道相對較弱。市場游資與兩岸預期簽訂ECFA 等利多因素，為本季市場的主要動能，但政策上逐漸轉向抑制市場泡沫的論調與措施，也讓市場觀望氣氛逐漸形成。

就各地區價量趨勢觀察，台北市重新回到民國97 年市場景氣高峰期的價量相互拉鋸結構中，台北市價格創下新高；台北縣上季交易量暴增的需求結構，本季成交規模回歸長期趨勢，且仍屬長期相對高點。本季桃竹地區新推個案市場表現不錯，但從近兩年經驗觀察，短期攀升的推案量需數季時間去化，成為市場復甦的困境。台中都會區雖然價格出現大漲，但銷售率卻為各地區中最低，且有相當幅度之落差，整體綜合表現偏向持平。南高都會區由前兩季的大幅震盪，重新回到低檔復甦格局，各項指標在相對上季與去年同季均呈現好轉，為過去數年來未曾有過的好現象。

展望市場後續發展， ECFA 議題發展對資金供需的效應，央行後續之資金與利率政策，以及政府政策上如何因應社會對高房價的反彈，成為主導後市發展的核心變數。

一、推案規模與類型
2010 年第1 季全國新推個案數量為192 案，較前一季減少10 案，其中台北市有42 案，台北縣33 案，桃園縣18 案，新竹市縣28 案，台中市17 案，台中縣10 案，台南市13 案，台南縣11 案，高雄市15 案，高雄縣5 案。全國新推個案戶數為12,405 戶，較前一季增加551 戶。在推案金額方面，全國推案量為1,955億元，較上一季增加133 億元。

二、價量指數狀況
1. 各地區成交價均上漲
本季各地區成交價均呈現上漲，其中台中都會區屬短期大幅震盪，台北市漲幅相對較明顯。

2. 北部地區開價漲幅明顯高於成交價
本季台北縣市開價漲幅約為成交價的兩倍，桃竹地區更高達六倍，顯示建商預期心裡明顯超過市場水準。

3. 議價空間多呈現擴大，台北縣市議價率最高
本季各地區議價空間率多呈現擴大，又以台北市與台北縣議價空間水準最高，此與過去結構之差異頗大。

4. 推案量以台北市與桃竹擴大較明顯
本季各地區推案量以台北市與桃竹增幅較高，台北縣則從上季大量後回歸穩定，全國推案規模仍屬相對高點。

5. 銷售率多出現明顯衰退
本季各地區30 天銷售率多由相對高點明顯衰退，其中台中都會區銷售率為各地區最低，南高都會區銷售率則出現好轉。

6. 成交規模多呈現穩定或衰退
本季成交量規模多呈現穩定或衰退，以台北縣縮減五成的幅度最大，台中都會區亦萎縮近四成，南高都會區則擴大近一倍。

三、各地區市場表現
1. 國泰全國房地產指數，相較上一季為呈現價漲量縮結構，相較去年同季為價漲量增結構。本季全國新推個案市場延續去年第四季的反彈結構，但力道相對較弱。市場游資與兩岸簽訂ECFA 等利多因素，為本季市場的主要動能。
而政策上逐漸轉向抑制市場泡沫的論調與措施，確實也讓市場觀望氣氛逐漸形成。後續觀察重點在於ECFA 議題發展對資金供需的效應，央行後續之利率政策，以及政策上如何因應社會對高房價的反彈。

2. 國泰台北市房地產指數，相較上一季呈現為價漲量穩結構，相較去年同季呈現價量俱增。本季台北市新推個案市場成交價在金融風暴連續四季下跌後，出現連續兩季上漲，兩季合併漲幅達11%。此外，本季代表復甦意義的成交量、銷售率，與代表衰退意義的議價空間率，均維持在長期相對高點；若從逐月資料觀察，則發現復甦力道逐月降低的現象。綜合而論，目前台北市的市場重新回到民國97 年市場景氣高峰期的價量相互拉鋸結構中，多空的市場預期、資金及利率等金融變數之走向，成為決定市場短期發展的主要因素。

3. 國泰台北縣房地產指數相較上一季為價漲量縮，相較去年同季為價跌量增結構。本季台北縣新推個案市場從上季的反彈結構，轉為價量背離結構。價格連續兩季攀升，銷售率水準屬於良好階段，但推案量、銷售率、成交量與議價空間均未能向上突破，特別是成交量在上季創下十餘年新高後，本季卻出現近五成跌幅。整體而言，台北縣上季交易量暴增的需求結構，本季已明顯轉為正常，成交規模回歸長期趨勢，且仍屬長期相對高點。預期心理與台北市市況發展，將是左右台北縣市場後續發展的主因。

4. 國泰桃竹地區房地產指數，相較上一季為價漲量穩，相較去年同季為價穩量增。本季桃竹地區新推個案市場延續上一季的相對高點盤整結構，價格與成交量合併表現不差，主要是受到近兩季台北市縣效應的激勵。然而，議價空間的攀高與銷售率的縮減，顯示需求基礎仍未穩固。整體而言，本季桃竹地區新推個案市場表現不錯，但從過去兩年經驗觀察，短期推案量的攀升均需後續數季來去化，此亦為桃竹地區市場復甦的一大困境。

5. 國泰台中都會區房地產指數，相較上一季為價漲量縮，相較去年同季為價穩量增。本季台中都會區新推個案市場雖呈現明顯價量背離結構，卻使得讓市場價量趨勢回歸長期結構，但連續兩季的價量大幅震盪，亦顯示市場發展的不穩定性。整體而言，本季台中都會區雖然價格出現大漲，但銷售率卻為各地區中最低，且有相當幅度之落差，整體綜合表現偏向持平。後續發展則視市場對價格與成交量之取捨，短期均不易出現大幅好轉或惡化等情況。

6. 國泰南高都會區房地產指數，相較上季為價穩量增，相較去年同季為價量俱增。本季南高都會區新推個案市場從前兩季的大幅震盪，重新回到低檔復甦格局，各項指標在相對上季與去年同季均呈現好轉，為過去數年來未曾有過的好現象。然而，本季的好轉趨勢是否能夠持續維持或增溫，抑或短期預期心理的結果，則為後續觀察重點。

出處: 國泰建設公司開發部

           國立政治大學台灣房地產研究中心

後評:.......續待

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