房地產研究中心

距離2009年結束只剩4個多月，綜觀第四季房地產走勢只能說高潮迭起...先從1.國際環境面2.國內市場面3.趨勢分析等相關原因分析探討

一  國際環境面:

1.全球經濟衰退正在緩解復甦基礎尚不穩固(鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：經濟參考報))

全球經濟復甦圖景已展示出複雜的一面：

(1)一方面部分經濟指標出現好轉，但另一方面困擾經濟復甦的失業問題依然嚴峻。

(2)一方面一些接受政府援助的大型金融機構已扭虧為盈，但另一方面銀行毒藥資產問題仍未解決，去槓桿化和信貸緊縮局面沒有改變。

(3)一方面股市、樓市、油價、金屬價格等出現飆漲，但另一方面實體企業業績扣除成本削減因素外依然不佳。

(4)一方面利率已降至歷史低點，政府出台各種補貼措施，但另一方面是消費者收入不見起色、消費信心不足。一方面，流動性氾濫、美元貶值風險和大宗商品飆漲帶來通脹威脅，另一方面卻是總需求不足帶來的通縮壓力。

2.德法有望成歐元區最先復甦經濟體(鉅亨網新聞中心  (來源：財匯資訊，摘自：中國證券報))

歐盟統計局8月13日公佈的數據顯示，該區域今年第二季度的國內生產總值(GDP)環比微降0.1%，跌幅遠低於經濟學家此前做出的0.4%的預期中值。分析人士指出，這意味著歐元區經濟更快擺脫衰退的可能性正在增大。數據還顯示，歐元區最大的經濟體德國和法國在第二季度意外實現了GDP的環比增長，從而可能成為該區域最早走出衰退的經濟體。

3.謹防通貨膨脹

近期，由於經濟復甦預期升溫，刺激原油需求，國際油價大幅回升，商品市場的泡沫性問題已明顯存在。分析人士指出，當前的經濟復甦跡像是各國年初加大救市力度的結果，但經濟數據並未完全好轉，可見復甦的質量不高，反映經濟復甦基礎尚未穩固。在這種情況下，過度的商品炒作活動會刺激通脹升溫，拖慢經濟復甦步伐。如果經濟復甦的速度慢，而通脹的升勢急，就會陷入滯脹，屆時又將影響實體經濟，世界各國應該對此加以重視。

結論：

1.各主要經濟體金融海嘯已落底

2.失業未爆彈尚未正式引爆

3.各國救經濟方案將使金融泥沼越陷越深

註:目前的全球經濟復甦苗頭仍是「無就業復甦」。美國和歐元區的失業率均仍可能突破10%，日本失業率也創6年新高。失業是影響消費信心的主要因素，而「失業—不消費」的惡性循環可能形成新一輪經濟下滑壓力。

二 國內市場面:

1.八八水災起動國土復育計畫,山坡地開發困難

2.中南部觀光產業受損嚴重,商業行為減緩，受災處將出現商圈移轉現象（投資型商品）

3.農漁等產業受損嚴重減緩經濟復甦（自住行商品）

4.優惠房貸即將核撥完畢，續撥時程考量政府智慧(最適時機落於第四季)，（住投型商品）

5.災後重建使原物料上漲,建商預售屋面臨推案與否的窘境(判斷時機9/28 農曆七月已過)（未來信心度減少）

6.七八月各地區房屋成交量明顯下降，屋主惜售心態產生

結論：

1.2009下半年房地產走勢將呈現短空長多走勢

續...........