房地產研究中心

買股票白忙一場，「有土斯有財」才是王道   撰文者：賴寧寧 研究員：林育嫺   商業周刊 第1129期 

績優股5年的投資報酬率是多少？答案是「1倍」。
績優房呢？答案也是「1倍」。
股票留不住，不如把房子當現金存，
你，也來開一個自己的「房屋存摺」吧！

★本期商周獨家調查：股票留不住，存房打敗績優股！最保值》

麵包店老闆娘股票變壁紙，店面賺百倍大利多》

4都升格，600萬買22個潛力地段大預測》挑房看潛力，買建設、買直航、買文化

存房不等於買房，達人傳授4大眉角

你最想知道的存房6問，教你挑出績優房！                     ~摘錄自《商業周刊》1129期

你知道績優股5年的投資報酬率是多少？答案：「一倍」那績優房呢？答案也是：「一倍」。但是，股票每天漲漲跌跌，再好的股票也留不住。房子呢？你只需要用功一次，耐心把錢存下去，財富就和你長相左右。從現在開始，存下你的房子吧！

股票留不住，房子存得住　
把房子當現金存，四年賺一三七％

「有土斯有財」，在這個時代，被重新定義。原來，房子，也應該被當成現金一樣，用「存」的。每個人，都要為自己開一本「房屋存摺」。

「績優房」，可以打敗「績優股」嗎？首先，我們以上市櫃超過十年以上的公司為母體，挑選出最近三年、每年每股稅後盈餘超過三元的公司；績優房部分，我們則藉由五大房仲業者協助，挑選出全台精華地段。

比較過去五年績優房與績優股的投資報酬率後，我們發現：兩者投報率皆不差，只要抱牢五年，報酬率從三成到兩倍都有。但，重點是，多少人能抱牢績優股呢？

＊績優地段打敗績優股！——10個地段、10檔台股近5年投報率比較

股票買賣快，房子有門檻　
股票供給不斷，好地段土地卻有限

「股票要買賣太容易了，只要一通電話、一個按鍵，就可以。而且，股市波動大，情緒容易受影響，買到再好的股票，也很難留得住。」淡江大學產經系副教授莊孟翰說。

信義房屋行銷部經理蘇啟榮說，每人一生僅會換屋兩到三次（結婚、生子、小孩離巢），但股票呢？「一個交易日就不知幾次了。」

也因股市超漲超跌，一般人很難克服「恐懼與貪婪」的心理魔障。因為恐懼，你常會賣在低點，因為貪婪，你也可能會買在高點。

此外，房子能賺錢，還有「供需」因素。

康和證券自營部總監廖繼弘分析，好地段的土地，供給量有限，短期內，房價或許漲幅較股票小，但，長期看，幾乎只漲不跌。但股票的供給量卻源源不絕，企業盈餘轉增資、現金增資，一直印股票，增加股票供應量，再好的公司，也抵擋不了股本越來越大、稀釋獲利的壓力，長期而言，股價上漲的動能就有限。

每月付房租，不如繳房貸　
三大理由，趕快啟動你的存房大計

理由一、利率跌到歷史低點，現在存房子的成本最低。目前五大銀行一年期平均存款利率跌至○‧七七％，這意味著，你在銀行存入一百萬元，一年後，你只能領到七千七百元利息收入，相當於每月利息收入僅六百四十多元，只夠上小學的孩子買一套夏天制服。 

理由二、為通貨膨脹再起預做準備。在全球央行聯手降息，釋出大量資金後，這些四處流竄的錢，兩、三年後，景氣回升，將成通膨的壓力來源。如果你沒有抗通膨資產，如房子，未來，你可能成為「新窮人」。 

理由三、土地供給有限，房價打敗所得。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，從過去到現在，房子「幾乎只漲不跌」。以北市為例，過去三十年來，房價漲十六‧三六倍，國民所得才漲一○‧二三倍，物價更僅漲了一‧五倍。換言之，房價打敗你我辛苦賺來的所得，更贏了物價。

存房子，不等同於買房子　
得挑對地段、避開兩難、留意四要

「存房子」和「買房子」不完全相同。如果你是買房子自住，那你可以有比較多的主觀，例如，你喜歡看山、看水、看日落，就可以買景觀屋。又例如，你家人口多，要買有四、五個房間的大房子，條件可圍繞在「我喜歡」、「我家人喜歡」，感性多於理性。

但「存房子」就不同了。存房子，是希望房子能保值、兼創造財富，因此，「最重要的，是考慮下濾作用（Filter）」莊孟翰說，也就是要有流動性，容易轉手、變現。什麼樣的房子會賣不掉，不能存？

存房子要避開「兩難」：「難租、難貸」，租不掉的房子，代表生活機能差、交通不便；難貸的房子，代表地點差。存到「兩難」房子，財富不但越存越少，還可能套牢一輩子。

房子要怎麼存？以下，則是「存房四要」：

一、要選擇地段：存在人口成長地區。「人口，決定當地房屋需求」，因此，我們依人口趨勢，選出全台灣潛力地段。

二、要選擇產品：存房子若能出租，賺租金又賺增值空間，一舉兩得。但房子要租得出去，得看產品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是單身貴族或是新婚夫婦，這類族群，要的坪數不多，市中心的小套房有一定的需要。另外，考慮小套房容易被銀行緊縮貸款，也可考慮二十坪到三十坪左右的中古大樓或公寓。

三、要控制資金：存房子要考慮到本身資金狀況，如果你資金較充裕，可把房子存在台北，房價門檻是一千萬元。若資金不多，可考慮把房子存在北市以外的地區，以五百萬到八百萬元的預算，到北縣、台中、高雄尋找適合自己的好房子。

四、要選時點：和投資股票一樣，存房子也有套牢的風險。因此，「在眾人恐懼時貪婪，在眾人貪婪時恐懼」，仍是顛撲不破的真理。尤其，房子比股票總價來得高，更要審慎為之。永慶房屋研展部協理黃增福說，房市反應通常落後股市，股市回檔後，房市才會進入修正，這才是最佳進場時機。

＊全台房產潛力大預測

穩坐地王：台北市
升值潛力：★★★★★
增值利多─
1.地少人稠：其他縣市升格後，人口密度為全台之冠。
2.資金力：陸資買住宅等外資帶動升值潛力，台商回台購豪宅。
3.消費力：人均GDP為全台GDP3倍，且高於香港、新加坡、首爾。

買建設：台北縣
升值潛力：★★★★
增值利多─
1.資金力：中央統籌分配款增加284億元；舉債上限提高2,697億元。
2.建設力：中港大排河廊改造計畫，新莊副都心、頭前重劃區、溫仔圳等都市開發，與多條捷運規畫。
3.交通力：淡江大橋興建，環狀捷運線等捷運路網工程。

買直航：台中縣市
升值潛力：★★☆
增值利多─
1.資金力：中央統籌分配款台中縣增加309億元，台中市舉債上限增為2,750億元。
2.產業力：中科生產基地，高科技、文化產業加持，公司登記數在四都中僅次於北縣。
3.建設力：水湳經貿園區開發。
4.交通力：台中港、清泉崗機場為兩岸直航門戶；台中捷運綠線10月動工。

買文化：台南縣市
升值潛力：★★
增值利多─
1.資金力：中央統籌分配款增加195億元。
2.產業力：台南科學園區、台南科技工業區、開發中的柳營工業區等6大科技工業區，加上安平、永康等傳產工業區，帶動人流、金流。
3.觀光力：200多個史前文化遺址、5大國際級溼地。 

買低價：高雄縣市
升值潛力：★★★
增值利多─
1.資金力：中央統籌分配款增加113億元。
2.行政力：中央機關數將達34個。
3.建設力：捷運輕軌、2009年世界運動會場館興建。
4.產業力：高雄港、高雄小港國際機場雙門戶，南部科學園區、科技工業區、加工出口區。

買低價：高雄縣市
升值潛力：★★★
增值利多─
1.資金力：中央統籌分配款增加113億元。
2.行政力：中央機關數將達34個。
3.建設力：捷運輕軌、2009年世界運動會場館興建。
4.產業力：高雄港、高雄小港國際機場雙門戶，南部科學園區、科技工業區、加工出口區。

註：升值潛力是《住展雜誌》總監陳韻如、中信房屋總部胡佩蘭、台灣房屋執行長邱太，根據升格後房價增值的利多評比未來5至10年升值力道，由低到高給予1至5顆星。
資料來源：各縣市政府

＊買這裡就對了！全台12大潛力區

10個地段、10檔台股近5年投報率比較