房地產研究中心

  日期:2009/07/13

租金報酬率怎麼算？部分建商和房仲竟然算出百分之二、三十的超高投報率，提供您銀行的算法，以免單一一方過度美化數字。假設房價八百萬，自備款一百五十萬，銀行貸款六百五十萬，每月租金收入三萬，一年三十六萬，扣掉還給銀行的利息十三萬，房子的稅金成本預估一萬，投報率約百分之二點七五。膨風的算法是，把分母變成自有資金的一百五十萬，投報率就會拉高到百分之十四點七。（張雅惠報導）

如果房屋成交價八百萬元，隔成三間套房，每月租金收入三萬，水電另計，一年租金收入三十六萬，房子每年的地價稅、房屋稅合計一萬元。

至少有兩種情況，最理想的是，八百萬都是自有資金、沒有房貸，分子用年租金收入三十六萬減一萬元稅金成本之後的淨租金收入三十五萬，除上八百萬，得出百分之四點三七五。

如果自備款只有一百五十萬，跟銀行貸款六百五十萬，這六百五十萬平均用百分之二的房貸利率計算，一年利息要十三萬左右，這個時候的淨租金收入變成：三十六萬收入、減一萬元稅金支出、再減十三萬利息支出，剩下二十二萬，除以八百萬當分母，投報率下降到百分之二點七五。

有些房仲和建商算的投報率超過百分之十，除非租金收入很高、或者房價很低，不然一般只用自備款當分母，以上的例子，在有房貸的情況下，淨租金收入二十二萬、除以自備款一百五十萬，租金投報率會彈高到百分之十四點七；頂多再把六百五十萬房貸利息百分之二再扣掉，也有百分之十二點七的投報率。

銀行提醒，這八百萬指的是最終房價，如果裝潢隔套房又花了六十萬，分母要改用八百六十萬，投報率會更低。另外，不論有沒有寬限期、不論只否先繳利息、不還本金，只計算利息就可以，本金還是自己的，更精確一點的，還可以考慮本金的機會成本。

案例: 一中商圈店面評估

一、首先針對週邊市場行情
   1.大益民(一百九十一戶) 店面套房，投報率4%
   2.大益民角間店面2億起跳
   3.Swcitch店面 ( 銷售1.3x億，月租金44萬，年收528萬，4.06%)
   4.達芙妮-成交1.6億 台中市北區三民路三段14X號
   5.一中街(店面套房)成交1.2x億  一中街9X號

二、本案物件基本資料(假設)
   1.店面租金(1+2F)：年收約456萬
   2.車位租金(八個)：平面3500/月 機械2800/月 年收約60萬
   3.合計年收租金516萬
   4.周邊大型店面空租率低，該區大店面投報率約2.5%~5.0% (設定本案3.78%)  (北部A級店面區2%~4%)
   5.依租金反算售價  新台幣1.36億元

三、假設依售價(1.36億元)貸款六成計算
         貸款金額8160萬元，實際支出5440萬，貸款年限20年  寬限期3年 本息平均攤還計算

         ※以兆豐商銀一般利率計算 寬限期每月利息支出14.7萬

         ※本案每月租金收入扣除利息支出(43萬-14.7萬)=28.3萬/月

         ※本案現金支出5440萬 年收租金扣除利息費用339.6萬 投報率達6.24% 且本案以一般消費者為計算標準若是公司購置資產利率更低貸款成數更高..廣義投報率會更高