房地產研究中心

在本文的上集我們提到全球的金融環境及目前的投資環境，現在我們來談談幾個趨勢

一.區域相對高總價商品再起(09年 第二季~第四季)
二.具投資型商品成交量大(09年第一季)
三.中產階級的移動方向

為什麼提到區域相對高總價商品再起有以下幾個原因

1.土地成本及營建成本無法下降

    當  V = S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) − (C + M)

V：建地價格   S：建築後預期總銷售金額   R：適當利潤率     C：建築所需之直接成本   M：建築所需之間接成本   i：建築所需總成本之資本利息綜合利率

雖然從08年第三季到09年第一季國際鋼價持續下探，但其他營建原物料並無明顯下降趨勢，在上述各項數值中皆無大幅下降之空間，０９年預售屋要大幅降價的空間有限。在市場不景氣中建商大都採取新建案停售、停建或先建後售以維持利潤。

2.有錢人的遺憾之珠

過去這幾年房地產快速翻身，尤其08年第一季到第二季信義房屋所公佈的營收相較07年營收大幅成長

 08年有錢的人共同話題是台中七期、信義計畫區豪宅又買了、又投資了、又賺一手! 08年買到並獲利的有錢人，悄悄在09年第二季又出手了，在上次沒買到、沒賺到的頂端人物，這次也加入戰局...努力在預售屋打轉。

具投資型商品成交量大(09年第一季)

1.定存利率持續探底，零利率時代來臨

2.貸款利率九次調降，投資利差出現

3.因不景氣造成店面價跌量增

4.著名商圈優質店面釋出(台中 - 一中商圈、逢甲商圈)

綜合上述四點造就09年店面市場交易的主因

中產階級的移動方向(M型社會)

中產階級消失，台灣將有80％ 的人，落入下層社會

「歡迎來到新世界！」這是日本趨勢專家大前研一最近送給台灣人的一句話；你別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會回來，你可能已經從中產階級淪落到「下流社會」而不自知……

海嘯金融後的半年

每天財經報紙頭條都會出現斗大標題，某某知名企業或是先進國家又宣布紓困方案及振興經濟政策，併購案頻傳、企業裁員風不斷..不止金融、電信產業、傳產、電子等等通通在內。

08年九二八房地產檔期，台北房價創十年新高，天母地區出現挑戰每坪八十萬元關卡的預售豪宅案，內湖區豪宅建案將挑戰每坪五十萬元。

一份「購屋痛苦指數」調查報告顯示，要進駐台北市（三十五坪預售屋），一般民眾平均需十八‧四年不吃不喝。

這一連串看似不相關的新聞，其實代表的是台灣經濟與社會板塊的大變動，它正形成一波大海嘯。全球化的趨勢已席捲台灣，隨著購併案越多，人員被精簡的機會越大，更多中產階級將被淘汰，當浪潮落下，台灣的財富將被重新分配，貧者越貧，富者越富，沒人躲得過。

當世界改變，你還是屬於台灣中間的一群人嗎？以下提供你三個自我檢視的問題：

一、房貸造成你很大的壓力嗎？

二、你不想結婚更不想養兒育女？

三、你為小孩未來的教育經費憂心？

日本趨勢大師大前研一說，如果其中有一個以上的答案是肯定的，代表你已經在這波浪潮中，被淘汰到中低階層而不自知。

當中產階級移動的方向就是房地產產品銷售的主力商品....保留現金是這些中產階級當下的心聲