房地產研究中心

「低利、降價、台股激勵」利多三連發挽回房市買氣
降價風帶動買氣回籠 三月成交量較上月增四成

3月份成屋市場逐漸擺脫景氣迷霧，加上農曆春節之後的降價活動帶出看屋人潮，帶動去年七、八月觀望縮手的購屋人信心，近期明顯的回到市場上來。根據信義房屋成交資料統計，3月份成屋市場，在近半年蓄積的潛在買氣釋放之下，交易量相較上個月增加四成。尤其房子的地段以及建物條件，明顯由中低價位的「入門款」向上提升到「進階版」。以台北市而言，中心區的成交件數比重較上月增加8%，可以說市中心的買方開始「回來了」。
 
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，近期的買氣回籠，主要是受到三個因素所影響。首先是2000億優惠房貸以及去年底央行利率的大幅調降，在不景氣中撐住基本買盤，且隨著利率降到歷史低點而營造「買比租划算」的氣氛。接下來是春節之後房市的降價風潮，引動買方的看屋意願。最後是3月份台股的強勁表現，消除了市場對於景氣持續探底的疑慮，在此三項利多接力之下，力挽了遭受金融海嘯衝散的買氣。根據信義房屋的統計，三月份全台成屋交易件數較二月份成長39.8%，其中台北縣市、新竹縣市及高雄市均成長逾四成，顯示這一波年後回籠的購屋需求，在三月份有漸入佳境之勢。
 
而觀察當前的成交買方，大部分屬於年前觀望的購屋者。這些客戶通常已搜尋、看屋甚至洽談過一段時間，因此當外部環境改變之後，只要遇上價格合理、條件合適的案子，購屋決策速度很快。
 
中高價好屋買氣回籠  北市中心區交易比重提升
蘇啟榮分析，自去年下半年起房市景氣急速轉折、買氣凍結，當時房市僅剩首購族或是「小換大」的換屋需求，為了要立即進駐而購屋。至於「舊換新」或是想要升級地段的換屋族，因沒有購屋的急迫性而普遍縮手觀望，導致條件較佳的中高價住宅產品，即使屋主有意讓價求售，也不容易找到買主。至於年底的大幅降息，以及優惠房貸，對於換屋族的誘因也不強。真正讓這些購屋族做出決定的，最主要來自降價和景氣能見度提升，不用擔心買了之後還要面臨大幅跌價的風險。

根據信義房屋的統計，包含大安、中正、信義、中山、松山以及士林區，這些中高價產品較多的區域，成交件數占北市比重由上個月的57%增加到65%。蘇啟榮表示，今年初許多市中心的知名大樓，行情相較去年選後的高點已修正了一到兩成，不過礙於景氣走勢渾沌不明，中高價住宅產品買氣仍舊不明顯。至於三月份市場對於景氣的預期，扭轉了持續悲觀的看法。這種氛圍是除了降價之外，激勵中高價產品買氣的關鍵之一。

除了住宅產品之外，在低利率形成游資充沛的環境下，為提升資金的投資效率，部份投資者開始將注意力轉向房地產市場，其中店面、辦公等收租型產品，詢問度明顯提升，特別是投資者大多指名要有現成承租方的投資標的，只要有明確可預期的租金收益，成交速度均明顯加快許多。

信義房屋認為，3月份量增價穩的房市表現，讓房市暫時擺脫過去這七、八個月大幅盤整走勢。尤其當成屋市場「優質」物件成交比重明顯增加的時候，若景氣持平而沒有意外的事件干擾，將降低後續成屋價格大幅修正的可能性。

　　　　　　　　　　　北市市中心與外圍區住宅成屋成交量變化