房地產研究中心

    　北市政府近期針對老公寓住戶，可享「舊屋換新屋、坪數不縮水」的條件式好康，帶動老公寓詢問度爆增，而精華區豪宅市場仍持續熱絡，再加上國道山崩引發關注的山坡地住宅安全等，不過，上述各大話題產品，銀行未必願意貸足成數，因此民眾應備妥銀彈再進場：

    　一、老公寓有折舊疑慮，耐用年限縮短，且銀行慎防「都更」題材熱炒房價，因此貸款成數較低：上海銀行個金部經理馬婉瑜指出，各銀行考量老公寓折舊、耐用年限縮短等疑慮，未來轉手性較差，因此紛祭出「貸款人年齡」加上「公寓屋齡」不可超過一定年限，若是年長者買下老公寓，將超過規定年限的標準，因此無法貸足成數。

    　此外，「都市更新」題材熱炒，也讓老公寓的貸款趨嚴，有的銀行會評估，貸款人買下老公寓的價格比周邊新成屋更貴，就會壓低貸款成數，並調高房貸利率。

    　二、山坡地住宅屬於「非都市用地」，未必貸得到：馬婉瑜說，土地分為「都市用地」及「非都市用地」，而山坡地住宅屬於「非都市用地」中的「丙種建築用地」，也就是歸類在森林區、山坡地、風景區等，這類「丙建」限制坡度達30％以上不可開發，且銀行對山坡地住宅的居住安全存有疑慮，多數會調降成數10％以上，也有銀行更直接表明不承作「丙建」的貸款，購屋人應多注意。

    　三、「頂樓加蓋」的產權不完整，無從估價起，因此銀行不愛：買頂樓公寓並有加蓋空間，可享受更大的使用空間，是多數購屋人進駐都會區的選擇之一，但銀行主管提醒，公寓頂樓加蓋的產權不完整、未計入權狀總坪數中，銀行無從估價起，通常會壓低成數、甚至不承作，因此購屋人必須備足銀彈。

    　此外，銀行考量民眾買下公寓頂加產品，多半是為了當包租公、賺取租金收益，甚至將頂樓加蓋空間隔成多間獨立套房出租，銀行認為這類借款人的「投資」成份居多，因此未必願意承作。

    　四、基於授信風險考量，各行庫將「豪宅」產品列入控管：近期政府抑制房市，各行庫基於授信風險考量，已針對「投資客」及「「豪宅買方」訂定相關控管措施，如彰化銀行規定，個人於台北市縣地區，購置建物面積逾100坪以上、鑑估金額1億元以上、或坐落於其他地區的不動產，鑑估金額5,000萬元以上，皆視為「豪宅」。

    　若符合上述條件，各行庫將祭出控管措施，包括不給予寬限期、各段利率加碼計息（如華銀依原適用利率再加0.3％計息）、並調降核貸成數（如彰銀不得超過7成）等。

【新聞來源：中時電子報】2010.5.2  記者馬婉珍／台北報導】