房地產研究中心

債券定存失寵 中小企業主轉進商辦

房市股市雙漲，市場豐沛資金湧入投資市場，除股市拉出一波驚人行情外，房地產市場同樣買氣暢旺，商仲業者最近便發現，近來商辦市場上許多未曾見過的生面孔買方比例大增，不同於過去經常接觸到的熟客，此波未曾露面的新興投資人，成為市場上所謂的「商辦新兵」，約佔整體買方的5成比例。這些首度進軍商辦的購屋人多半以投資為目的，價格多偏好總價3000~5000萬，100坪上下的標準型產品，相當符合陸資初期來台設辦事處的產品規模。
 
信義房屋商業仲介部協理何偉宏表示，以往國人在房地產投資上多習慣購買住宅、豪宅，但最近選擇購買商辦的比例逐步增加，其中不乏許多首次購買商辦的投資人。不同於住宅的首購族，通常以成家及自住為目的，這批商辦新兵，多數是投資置產型買方，不僅口袋較深，且社會歷練也久，因看好兩岸逐漸開放後的需求，或在股票市場完成佈局，所以選擇另闢戰場投資不動產，台北市的商辦產品遂成為這波資金行情的另一受惠族群。
 
何偉宏指出，最近他就接觸到許多第一次購買商辦的客戶，不乏傳統產業的中小企業主，或高收入的專業人士如醫師、律師等，也有些是過去置產海外的僑民或台商，但他們共通的特色是手邊的現金部位較高，除購買股票之外，也想分配一些比重在不動產，由於大多在住宅產品已有投資，基於認同商辦的價格相對便宜，且報酬率優於住宅，加上開放陸資後的想像空間頗大，因此決定嘗試購買商辦產品。
 
何偉宏也觀察發現，由於北市商辦價值長期被低估，加上跟周邊住宅行情的比較，或是在海外經商的經驗使然，使得許多第一次購買商辦的投資人，不論是在出價意願或是價格認知上，都較為積極正面，建議投資人可參考「7、4、7」原則，就是標的平均空置率7％以下，毛租金年報酬率4％以上，銀行貸款7成，符合上述三原則，便屬於良好投資價值標的，每年可獲得穩定的租金收益。
 
另外在增值性方面，要掌握「商圈內、近捷運、管理好」三項基本原則，建議產品座落區段應優先選擇位於台北市主要辦公大樓集中的商圈內，並鄰近現有或未來的捷運站出入口，若加上大樓本身的物業管理良善，則該物件未來的增值空間較高，將來出售的資本利得也較佳。相信只要掌握上述的基本投資心法，不論是商辦新兵，或是經驗豐富的投資人，都可以購買到理想的投資標的。

商辦投資心法一覽表 

資料來源：信義房屋商業仲介部