信義房屋：最重修正期應已過－房地產研究中心

瘋陸資台股漲很大成屋市場買氣暫時穩住
四月房市價平量增信義房屋：最重修正期應已過

放陸資及資金回流效應，讓近期台股表現超乎預期。今年以來的資金回流，不僅帶動這一波的台股榮景，房市買氣也受到激勵而回籠，繼三月份房市交易量放大之下，四月份房市走勢持續穩定。根據信義房屋統計，四月份成屋市場交易量相較三月份增加將近一成，自住客仍是這一波買氣的主力。而店面、辦公產品以及市中心住宅，在低利及資金回流雙重效應加持下，成為這兩個月收租型買方及換屋族青睞的重點。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，一般民眾對於景氣看法雖然不敢掉以輕心，不過低房貸利率以及2000億優惠房貸的續撥，相對減輕了購屋負擔，加上房價經半年多的修正，再度形成「買比租划算」的條件。根據信義房屋第二季購屋意願調查，當前自住買方想要購屋的主要動機中，「由租轉買」的比例占了17%，反應低利率及優惠房貸，有效激勵潛在買方的購屋意願。

此外，三月份開始回籠的中高端住宅以及收租型商辦產品的買氣，在四月份持續回溫。以北市而言，總價3000萬以上的房屋交易比重較三月份增加三成，而在北市12個行政區當中，中心六區(中正、大安、信義、松山、中山、士林)的交易比重連續兩個月回升，在四月份達到66%，相較去年同期的64%還要高。蘇啟榮表示，去年四月份雖說高價產品買氣強勁，但是市場行情被過度拉抬，買賣雙方價格認知差距擴大，而實際成交量隨之反轉向下。然而目前並沒有去年哄抬行情的條件，在資金動能的帶動下，去年六月以來蟄伏的中高價市場，這兩個月重新回到市場上來。

在第二季的購屋意願調查之中，也顯示有高達六成的民眾，受不了定存的低利率，或是看好不動產的低風險與保值能力，而想要增加不動產的部位，而市中心精華地段自然成為這些資金的主要選擇。信義房屋大安公園店店長施偉倫表示，這兩個月不乏客戶將國外資產變現，返回台灣置產，原因是認為國際景氣不太穩定，台灣所在的亞洲還是相對有機會。由於在市中心置產的客戶多半資金雄厚，因此貸款成數大多低於七成，或是幾乎不需貸款。不過買方雖然資金實力雄厚，但是對於房價評估還是很謹慎，追價的意願普遍不高。

蘇啟榮表示，歷年來春節假期之後都產生一波回籠的買氣，因此三、四月市場交易的回溫是在合理預期之中。不過今年三、四月買氣的明顯回籠，除了反映出市場對景氣看法止穩以及充裕的資金條件之外，去年受到金融海嘯的過度壓抑，也是原因之一。至於這一波房市回溫，是屬於過度壓抑下的反彈，還是房市轉向穩定復甦，接下來五月的交易量將是重要的觀察指標。

當前帶動房市買氣的低利率及資金動能條件，短期內不至於變調。至於政府開放陸資來台投資、高漲之後的台股以及新流感疫情的發展，亦將成為五月份房市的不確定因素。蘇啟榮認為，就陸資來台的題材而言，會帶動商辦市場短期內上漲，但長期要看使用者需求有無增加，除了陸資之外，若有更多外資來台灣設立辦公室，才會產生真正的商辦需求，並非僅止於資金動能。不過對於長期持有的自住需求來說，房市最重的修正期應該已經過去，接下來都是值得認真評估看屋與購屋的時機。