房地產研究中心

         隨著央行降息，定存利率下降，優惠房貸加碼2000億 近期即將上路，另一方面店面價格近來已有明顯下修，使得投資店面的投報率逐季緩步上揚，造成與銀行定存間的利差愈來愈大，吸引不少定存族轉入店面投資，使得店面成交量逐季回溫。

         永慶房屋店面事業部經理李元鳳建議，現階段想投資店面的投資人，只要掌握「345投報率原則」，以商圈內的店面空置率為標準，設定投報率，空置率在5%以下的，宜有2.5%至3%投報率、空置率在5-10%的，投報率可控制在3%至4%、如果是空置率超過10%的商圈，則投報率至少要在4%以上，選擇具投資價值的優質店面產品，在不景氣中依然能夠在店面市場中有穩健的投報收益。

          央行從去年九月至今年二月，連續下調利率九碼半(2.375%)，不僅買方的貸款利息支出大幅減少，同時銀行存款利率也大幅下修，一年期定存利率僅約1.1%，而如果是大額存款(泛指500萬元以上)的一年期定存利率更只剩0.17-0.29%，將1000萬元存放銀行定存，每個月只領到1420元左右的利息收入，在無利可圖的情況下，高達17兆的定存，必將大量流出，投入股市及房市，而店面產品由於近來價格已有明顯的修正，且具有穩定的租金收益，因此近來已明顯受到定存族的青睞，帶動店面的成交量擴大。

空置率是決定租金穩定性很重要的因素，在目前不景氣的影響下，許多商圈的店面空置率都超過了一成甚至接近兩成，而在這時候空置率還能保持在5%左右的商圈，通常是聚客力較強的商圈，因此選擇這些商圈投資也就相對安全，像忠孝SOGO商圈、中山北路晶華商圈、士林夜市商圈、南京西路商圈等，空置率都還在5%左右，在這些商圈中，如果有2.5%至3%投報率的產品，就可以趁勢逢低進場；另外像台北車站商圈、羅斯福路公館商圈、永和頂溪商圈、師大夜市、西門町商圈等捷運站周邊的商圈，雖不若市中心大型商圈的高度集客力，但佔交通便利之優勢，通勤人潮多，商圈內的店面空置率多在5-10%之間，選擇這些商圈的店面時，投資門檻可設定報酬率為3%至4%；而如果是一般人潮集散力較不穩定，承租對象也較不易有中長期的穩定來源的商圈，空置率通常都在10%以上，針對這類商圈，店面投資的投報率須設定4%以上，較能夠降低風險，獲取穩健的收益空間。

                                                  續待.......台中地區店面市場分析