房地產研究中心

房仲業在邁入21世紀之際整體市場面臨三大變數衝擊：

（一）網際網路之洪流來勢凶凶，業著擔心仲介經紀之角色被網路新媒體取代以及網路C2C的競爭威脅。

（二）不動產經紀業管理條例立法通過，業者不但要提昇專業領域及服務品質，而且要提高營運成本。經營店頭的困難度相對提高。

（三）經紀証照制度執行後，經紀人的自主性提高，傳統管理模式與制度面臨革新的關鍵。

業者面對上述三大沖擊，當務之急就是要有面對趨勢的預測與判斷能力，才能適時調整經營體質，提昇產業整體競爭力。

房仲業市場之發展趨勢分之八大構面

（一）市場環境構面～

房仲產業環境由勞力密集→資訊密集→智慧密集，由傳統仲介經紀→網路仲介經紀，整體產業將以資訊驅力做為品牌競爭的核心優勢。資訊領域也正是目前房仲業所忽略的重大缺口，更是未來品牌間決勝的關鍵。          

（二）人力資源構面～

經紀人將邁向專業化、自主化、精簡化、個體化、人力資源將因網路與流通環境的改善，更精緻化、更精簡化、更效率化，唯未來10年經紀人仍扮演房仲業之重要居間角色。

（三）經營型態構面～

　　  店頭經營型態將兩極化以求單位成本降低，人員績效提高。

  1、極大化：有資訊管理能力者朝「走動式辦公」邁進，增加辦公坪效。

  2、極小化：較無管理能力者朝向小店面、少人數、低成本之經營模式，唯因資源有限必須以加盟型態經營，藉以強化品牌及兼顧資訊與物件的流通。

  3、經紀人筆記型電腦作業，人手一機指日可待。顧客管理之軟體將成為店頭與經紀人之主要業務工具。

 （四）動態管理構面～

透過店頭組織扁平化，自主性管理團隊因應而生。房仲業管理將重視過程之管理，也更重視即時過程管理。所謂即時過程管理之內涵包括起跑點（規劃）管理、作業流程管理、目標管理，其管理成功的要素在於即時資訊化、即時數據化、作業標準化，以期達到即時顧客滿意的目標。

 （五）薪獎制度構面～

合理獎金比＝100%－品牌資源％－店頭商品資源％－經紀人實力落差％房仲業薪獎將因品牌與店頭資源的不同，經紀人實力的落差而有不同的標準，無給、有給、薪獎之戰將重新開鑼。

整體而言，未來若品牌經營品質未見提昇，後勤資源未更加強，經紀人獎金比勢必被迫提高，而佣收比也勢必被迫降低。經營者希望獎金比降低只有提昇經營品質，經紀人若希望獎金比提高，則必須加強個人專業外，更須加強個人資源與配備以及資訊的吸收領域與流通觀念的提昇。

  （六）行銷通路構面～

網路的沖擊將加速流通環境的成熟度，「流通」將成為未來房仲業發展的主要課題，流通的演進將經由加盟體系同品牌的加強流通→加盟體跨品牌流通→直營＆加盟體全面流通。

未來各品牌在流通規範約束下的信譽與表現將是其營運績效優劣的指標。唯首要任務是業界之流通規範應速由公會通過執行，以建立良好的流通市場秩序。

 （七）競合關係構面～

２１世紀的房仲業行銷策略將更重視競爭與合作關係，要生存就要懂得與「對手共舞」，業界不應在市場象限裡向內鬥爭，資源相互耗損，而應在象限外努力資源的延伸提高買賣雙方忠誠度，擴張市場規模；未來品牌策略聯盟、購併、合併將時有所聞。

 （八）市場占有構面～

１、加盟品牌之”質”尚有極大空間，只要提昇品質及後勤資源，必能強化品牌加盟吸引力，跳脫惡性削價競爭的泥沼。

２、直盟品牌之”量”尚有極大空間，透過資源串連，延伸到都會區之外之鄉鎮市 場。唯管理間距拉大，如何應用資訊驅力克服管理上困難乃是直營體系必須正視的課題。