房地產研究中心

第二季買氣湧出  全台房價回彈一成  下半年房價走勢  須觀察買氣續航力道

第二季房市在買氣急速回籠之下，房價一改連續三季的下跌趨勢，在不景氣中逆勢反彈。根據最新一季的信義房價指數顯示，2009年第二季台灣地區住宅房價指數為139.52，較前一季大幅上揚近一成，亦較去年同期增長2.7%。目前台灣地區房價指數呈現大幅反彈的走勢，但仍低於去年第一季的歷史高點。

 
摘 要
2009 年第2 季全國新推個案市場呈現價跌量增。在國內股市回溫、開放陸資與全球經濟前景不明的混沌趨勢下，推案量、銷售率與成交量較上季明顯回升，成為市場對未來樂觀預期的主要基礎，但成交價格持續下跌，成為未來市場發展的重大隱憂。
就價量趨勢觀察，全國成交價的持續下跌，特別是台北市成交價連續三季下滑與本季台北縣的大幅跌價，顯示價格下修趨勢逐漸確立。而銷售率與成交量較上季的大幅揚升，則是因為上季數據受季節因素與長期低點所致。本季推案量與成交量規模，約僅為前幾年平均值的五成左右，仍處於長期相對低點。市場後續發展較可能持續以價格小跌與成交量穩定為主要趨勢。

   日期:2009/07/27   陳鳳如報導
經建會今天公布六月景氣概況，景氣對策信號分數比五月上升五分，變成十七分，景氣燈號揮別連續九個月出現的藍燈，轉為黃藍燈。經建會說，這代表國內景氣已經逐漸走出低迷。

經建會指出，六月因為金融面指標漸趨熱絡、消費面指標也出現回溫跡象，加上生產面、貿易面等指標跌幅緩和等因素，使得景氣燈號由藍燈轉為黃藍燈。經建會經研處處長洪瑞彬說「領先指標跟同時指標都連續五個月回升，景氣的判斷分數就一口氣增加了五分，從十二分增加到十七分，正好跨過門檻，所以，燈號也是從藍燈轉成黃藍燈，顯示國內當前的景氣是有走出低迷的現象。」

 

展望未來，經建會認為，部分國內經濟數據陸續浮現正面訊息，不過，勞動市場仍然相當嚴峻，根據IMF這個月的報告指出，新興和開發中經濟體可望在今年下半年重拾成長動能，但先進經濟體需要到明年下半年才能回復穩定成長，恐怕將影響我國的出口表現，因此，經建會認為，雖然當前景氣已經度過最嚴峻的挑戰，但未來還需要密切觀察。

【經濟日報╱編譯吳國卿／綜合外電】  2009.07.09
國際貨幣基金（IMF）8日以全球經濟出現更多復甦跡象為由，上修2010年全球經濟展望，但小幅下修對今年的預測。

 

  日期:2009/07/20

六月份國內法拍屋數量降到六千六百多件，對此，有法拍屋業者指出，第二季法拍屋市場的確很熱絡，主要靠的是政府降低遺贈稅和低利率環境，不過，如果下半年經濟等基本面沒有好轉，房市可能會呈現W型走勢，第三和第四季要突破第二季的高點，恐怕很難。（陳鳳如報導）

 

國內第二季法拍屋市場熱絡，根據一家法拍屋業者統計，從今年五月開始，整體法拍數數量就跌破一萬件，到了六月，法拍屋的數量又下滑到六千六百多件，拍定的拍次也往前提升，尤其以台北地院的法拍屋最搶手，第二拍就拍定的，就占了三成八。山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟說，「全台灣所有的拍賣屋，大概百分之四十五左右，都是在第三次被拍賣走，但台北地方法院比較特殊，第二拍就被拍走的比例是百分之三十八，高於第三拍被拍走的百分之三十二，這是我做法拍以來第一次看到的現象。」

 

對於未來的房地產景氣，卓訓麟認為，今年四到六月份，在政府調降遺贈稅和央行採取低利率的情況下，才會使得不少游資投入房市和股市，不過，如果下半年經濟基本面沒有好轉，將無法繼續支撐房地產，他也指出，今年第三季或第四季，房市要突破第二季的高點並不容易，第四季房市甚至可能會出現冷卻的狀況。

一 市場面
成屋市場成交買氣逐月增量  2009/07/16 20:11 中央社
台北市地政處公佈最新不動產登記數據，台北市6月買賣移轉棟數大幅增加到7千棟以上，義房屋 (9940) 企研室經理蘇啟榮指出，今年3月以來北市成屋市場成交買氣逐月增量；由於買賣房子從簽約到完成過戶登記，需要近1個月的時間，因此地政機關每月公佈的買賣移轉數據，主要反映出前一個月的買氣。而6月北市移轉棟數的增加也印證5月份的買氣高峰。

  日期:2009/07/13  中央社記者高照芬台北電
調查顯示，今年上半年台灣八大都會區房價「先蹲後跳」，平均上漲8.27%。台北市以內湖區漲幅15.2%居冠，台中市以西屯區漲9.8%最高，高雄市則以鼓山區漲8.5%領先。

  日期:2009/07/13

租金報酬率怎麼算？部分建商和房仲竟然算出百分之二、三十的超高投報率，提供您銀行的算法，以免單一一方過度美化數字。假設房價八百萬，自備款一百五十萬，銀行貸款六百五十萬，每月租金收入三萬，一年三十六萬，扣掉還給銀行的利息十三萬，房子的稅金成本預估一萬，投報率約百分之二點七五。膨風的算法是，把分母變成自有資金的一百五十萬，投報率就會拉高到百分之十四點七。（張雅惠報導）

如果房屋成交價八百萬元，隔成三間套房，每月租金收入三萬，水電另計，一年租金收入三十六萬，房子每年的地價稅、房屋稅合計一萬元。

至少有兩種情況，最理想的是，八百萬都是自有資金、沒有房貸，分子用年租金收入三十六萬減一萬元稅金成本之後的淨租金收入三十五萬，除上八百萬，得出百分之四點三七五。

如果自備款只有一百五十萬，跟銀行貸款六百五十萬，這六百五十萬平均用百分之二的房貸利率計算，一年利息要十三萬左右，這個時候的淨租金收入變成：三十六萬收入、減一萬元稅金支出、再減十三萬利息支出，剩下二十二萬，除以八百萬當分母，投報率下降到百分之二點七五。

有些房仲和建商算的投報率超過百分之十，除非租金收入很高、或者房價很低，不然一般只用自備款當分母，以上的例子，在有房貸的情況下，淨租金收入二十二萬、除以自備款一百五十萬，租金投報率會彈高到百分之十四點七；頂多再把六百五十萬房貸利息百分之二再扣掉，也有百分之十二點七的投報率。

銀行提醒，這八百萬指的是最終房價，如果裝潢隔套房又花了六十萬，分母要改用八百六十萬，投報率會更低。另外，不論有沒有寬限期、不論只否先繳利息、不還本金，只計算利息就可以，本金還是自己的，更精確一點的，還可以考慮本金的機會成本。

案例: 一中商圈店面評估

一、首先針對週邊市場行情
   1.大益民(一百九十一戶) 店面套房，投報率4%
   2.大益民角間店面2億起跳
   3.Swcitch店面 ( 銷售1.3x億，月租金44萬，年收528萬，4.06%)
   4.達芙妮-成交1.6億 台中市北區三民路三段14X號
   5.一中街(店面套房)成交1.2x億  一中街9X號
二、本案物件基本資料(假設)
   1.店面租金(1+2F)：年收約456萬
   2.車位租金(八個)：平面3500/月 機械2800/月 年收約60萬
   3.合計年收租金516萬
   4.周邊大型店面空租率低，該區大店面投報率約2.5%~5.0% (設定本案3.78%)  (北部A級店面區2%~4%)
   5.依租金反算售價  新台幣1.36億元

買股票白忙一場，「有土斯有財」才是王道   撰文者：賴寧寧 研究員：林育嫺   商業周刊 第1129期 

績優股5年的投資報酬率是多少？答案是「1倍」。
績優房呢？答案也是「1倍」。
股票留不住，不如把房子當現金存，
你，也來開一個自己的「房屋存摺」吧！