房地產研究中心

 2009/07/07 陳鳳如報導
永慶房屋今天發表最新一季的購屋趨勢調查，發現有五成四的受訪民眾，看好未來一年房價會上漲，比起第一季調查時的一成四，成長了四成；同時，在購屋信心方面，也有六成二的民眾，認為今年下半年會是購屋的好時機。
永慶房屋發表第二季購屋趨勢調查，發現有六成二的受訪民眾，看好今年下半年是購屋時機，而且看好的比例連續五季增加。對此，永慶房屋總經理葉凌棋認為，這顯示低利環境和政策作多的情況下，民眾對房市信心增加，購屋意願也越來越積極。「原本大家都認為，明年才是比較好的進場時機，但經過第二季市場反轉，他明確感受到房價回升跟買氣的湧現，所以大家已經提前了兩季，認為今年下半年第三、第四季是最佳進場時機。」
此外，對於政府開放陸資來台投資和購屋、還可以享有五成貸款，有五成的受訪民眾看好辦公室和豪宅會先受惠，如果未來能開放陸客來台">陸客來台自由行，民眾最看好的是店面和豪宅。永慶認為，這顯示民眾對政府開放陸資來台政策，持理性樂觀看法，認為辦公室、店面和豪宅才是未來陸資開放潛力股，對一般住宅影響比較有限。

  2009/07/02 11:18 中央社  中央社記者韋樞台北2009年7月2日電
持續3個月的房市買氣，房仲業者發現，6月受台股回檔和賣方惜售，全台灣成屋成交件數較5月減少6%，住宅成屋交易單價小跌1.9%，未來潛在購屋需求還算穩定，對於買氣仍屬正面。
信義房屋 (9940) 不動產企研室經理蘇啟榮表示，6月成屋市場買氣還算穩定，不過去年下半年受到金融海嘯影響的遞延購屋需求，在 3月後已陸續成交，回籠效應漸減，市場需求動能逐漸回到常態。

 2009/07/04 16:30 鉅亨網  【鉅亨網記者張智堯 台北】
政府公布大陸人士來台購買不動產辦法，市場關心 陸資來台的進展過程；信義房屋 9940(TW) 不動產企研室 主任蘇啟榮指出，陸資已經從考察期進入評估期，商辦 與高單價住宅會因為陸企來台與金字塔頂端人士率先發 酵。台灣房屋不動產分析師邱太（火宣）;指出，國營企業、大 型民間企業將先行，商辦明年會很熱，信義計畫區與具 備黃金航線優勢的松山區將是首要觀察指標。
政府公布大陸人士來台購買不動產辦法，為了避免 炒作，陸資購住宅不動產 3年內不得移轉，但辦公與廠 房不在此限，社會各界也因此開始關心陸資來台購置不 動產的進展。

2009-07-01  工商時報  【徐銀磯、于國欽／台北報導】

    　政府大幅開放大陸人及陸企來台購置不動產及商辦限制。即日起，陸資法人在台購買房地產之貸款規定，比照台灣人相關規定辦理；而大陸人購買不動產，首次購屋者的貸款成數，以擔保品鑑價五成為上限。此舉有大幅放寬陸企及大陸人來台購置房地產的效益。

    　此外，相關規範並放寬取得不動產物權之大陸人民來台停留期限，將每年來台總停留期間不得逾1個月，放寬為4個月；每次停留期限及次數不作限制。

    　經濟部昨天公布包括「大陸地區之營利事業在台設立分公司或辦事處許可辦法」、「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」等相關法令修正案，在昨天正式公告實施。

    　值得注意的是，除了放行192項陸企產業來台申請投資之外，新出爐的陸資來台法令，並大幅鬆綁現行法令對大陸地區人民購置不動產的相關限制。明確開放陸企因購買業務人員所居住的住宅、廠房、營業處所或辦公場所或其他因業務需要的不動產外，並取消大陸人民來台取得不動產需說明資金來源的規定。

    　而先前一般預測，政府將開放陸資投資人在台購買房地產之貸款成數僅達5成，新辦法公布後確定放寬陸資投資人，在台購買房地產之貸款規定比照台灣人的相關融資條件，市場評估，陸資投資人在台購屋最高可貸至7至8成。此外，在台無住所之大陸人民辦理不動產物權擔保放款，核貸成數以擔保品鑑估價值50％為上限。

    　至於相關人員在台停留期限方面，原則上每年的總停留天數由現行的1個月，放寬到4個月；每次停留期限和次數則不做限制。而為防止大陸居民以轉讓不動產卻仍在台滯留，地政機關必須負責通報大陸地區人民轉讓不動產物權的資訊。

    　針對陸企來台投資，融資成數比照台灣人，銀行認為，台灣中小企業在大陸以廠房抵押放款，陸銀頂多提供3成資金，即使未來訂有陸資融資上限，但主要決定權還是在銀行手中。

後記.....

什麼商品在這波開放大陸客投資會搶得先機

1.商用不動產(辦公大樓 店面)

2.休閒型商品

3.結合題材商品(醫療 置產類)

 
內政部營建署指出，從平均每月適用優惠購屋貸款利率的申請金額來看，可以發現近來房地產交易的狀況有增加。營建署國民住宅組組長王安強表示，去年九月到今年四月十三號、政府辦理第一階段兩千億優惠購屋貸款方案，適用優惠利率的申請金額每個月平均為新台幣兩百八十億，不過，從今年四月十四號到現在，政府增撥了兩千億優惠購屋專案貸款，適用優惠利率的申請金額，平均每個月已經提高到四百五十億。
『我們續辦兩千億的階段，所成長的幅度，比上一階段來得多，上一階段兩千億，大概所花的時間是七個月，每個月平均是兩百八十億，那麼從四月份到目前，算起來也是是兩個月，已經成長了九百多億，換句話說，每個月成長的速度大概是四百五十億，可見得從三、四月以後，（房地產）整個交易的情況是有明顯增加。』

報導日期：2009/6/29
 

撰文者：吳修辰 研究員：蕭勝鴻  商業周刊 第1126期 2009-06-22
今年以來，油價大漲過4成、白銀漲近4成、黃豆漲3成…
半年前擔心通縮，現在卻擔心通膨再起！
原物料大漲，帶動民生物價翻揚，通膨噩夢將重演？
如果你以為荷包只能等著失血，那就錯了！

 中央社記者韋樞台北2009年6月20日電
國內外經濟預測機構大多預估第3季起各國經濟回穩，股市也已經先期反映，營建業多看好下半年景氣，準備積極推案，包括遠雄、冠德、鄉林都加緊推案速度。

中央研究院經濟研究所日前公布2009年台灣經濟情勢總展望，今年台灣實質GDP年增率全年達「-3.46% 」，第1季「-10.24%」、第2季「-7.05%」、第3季「-0.11%」，第4季3.91%，呈逐季翻揚。

民間消費動能將逐漸恢復，2009年全年實質民間消費年增率估計由2008年「-0.30%」，微幅翻揚為0.26%，其中第1季「-1.41%」，第2季「-0.77%」，第3季1.26% ，第4季2.08%。

從實際數據可看出房市漸回穩趨勢。

台北市地政處公佈最新房地產買賣移轉棟數，台北市的買賣移轉棟數自今年2月的3186棟，連續3個月交易量回升，5月已經接近單月5千棟的交易量。

營建業早就嗅到這股暖流。遠雄 (5522) 企業集團總裁趙藤雄表示，去年金融海嘯發生後，他和團隊遠赴美國和大陸各大城市考察了解房地產狀況。

他說，結果發現房地產衰退情形沒那麼嚴重，美國西雅圖市甚至沒什麼跌價；再加上各國政府都在努力砸錢救經濟，美國歐巴馬政府也祭出套挽救經濟和金融改革措施，他評估整體經濟在第2季落底，第3季翻揚。

因此他決定趁這一波翻揚勢力，一個多月前就在電視上猛打廣告，促銷三峽、林口、內湖的房地產，光廣告費高達新台幣8000萬元，回收報酬率超過200%，他非常滿意策略奏效，經營團隊準備九月起再打一波廣告。

他認為，景氣正從谷底翻揚，加上政府兩岸政策不斷做多，交流非常熱絡，貸款利率超低，台灣房地產價格相對兩岸三地算是便宜的，這個時候不論自住、投資，進場購置房地產是最佳時機，可以坐擁升值報酬。

冠德建設 (2520) 董事長馬玉山說，過去台灣市場受到經濟和非經濟因素影響，其中非經濟因素就是來自中國的威脅，但是現在彼此交流如此熱絡，這種威脅愈來愈小，投資人信心開始上升，這是心理上很大轉變，市場一定會慢慢向上走，台灣沒有任何向下的理由。

他說，房地產市場自去年5月以後發生很大的變化，但今年3月以後市場逐漸加溫，先前股市上漲一大段，雖然近期拉回整理，但仍然表示對市場未來有了定向，市況只會愈來愈好。

馬玉山也決定，今年推案速度要加快，準備再推出四個建案，包括冠德首度進軍台中市七期重劃區的建案、捷運新莊線台北橋站 (三重端)、菜寮站的建案、北市中央研究院對面的建案等。

鄉林建設 (5531) 董事長賴正鎰說，今年首季房地產持續築底，第2季明顯好轉。價格方面，新成屋、中古屋的行情已經止跌，預售屋也呈現穩健走勢。

賴正鎰指出，今年首季房地產推案約583.4億元，與去年第2季584億元相當；第2季在開放陸資、股市大漲等利多帶動下走出陰霾，依北中南大都會區預售資料推估，第2季推案規模近700億元，上半年推案合計約1280 億元。

下半年不動產市場預期延續第2季走勢，且推案量和成交率同步提升，保守估計可達約1700億元，

他說，外有兩岸政府利多所導引出來的陸客觀光、陸資投資、未來和大陸洽簽ECFA（經濟合作架構協議），進一步帶動房地產需求；台灣內部的回流資金充沛、遺贈稅調降、房貸利率超低等因素都替房市添柴火。

   2009/06/18 中央社記者管中維
中央研究院經濟研究所今天發表2009年台灣經濟情勢總展望修正，預估今年GDP年增率為-3.46%，創歷年新低，但今年經濟將逐漸走出最艱困時期，未來走勢屬緩步復甦型態。
中研院經濟所指出，經歷去年第4季及今年第1季經濟大幅衰退後，世界主要國家經濟與金融指標跌幅趨緩，國際各主要預測機構大多預估今年第3季開始，各國成長動能將逐漸展開止跌翻揚走勢，但資產市場調整將持續，金融機構財務結構改善仍需時間，對民間消費與投資將產生壓抑效果。

債券定存失寵 中小企業主轉進商辦
房市股市雙漲，市場豐沛資金湧入投資市場，除股市拉出一波驚人行情外，房地產市場同樣買氣暢旺，商仲業者最近便發現，近來商辦市場上許多未曾見過的生面孔買方比例大增，不同於過去經常接觸到的熟客，此波未曾露面的新興投資人，成為市場上所謂的「商辦新兵」，約佔整體買方的5成比例。這些首度進軍商辦的購屋人多半以投資為目的，價格多偏好總價3000~5000萬，100坪上下的標準型產品，相當符合陸資初期來台設辦事處的產品規模。
 
信義房屋商業仲介部協理何偉宏表示，以往國人在房地產投資上多習慣購買住宅、豪宅，但最近選擇購買商辦的比例逐步增加，其中不乏許多首次購買商辦的投資人。不同於住宅的首購族，通常以成家及自住為目的，這批商辦新兵，多數是投資置產型買方，不僅口袋較深，且社會歷練也久，因看好兩岸逐漸開放後的需求，或在股票市場完成佈局，所以選擇另闢戰場投資不動產，台北市的商辦產品遂成為這波資金行情的另一受惠族群。
 
何偉宏指出，最近他就接觸到許多第一次購買商辦的客戶，不乏傳統產業的中小企業主，或高收入的專業人士如醫師、律師等，也有些是過去置產海外的僑民或台商，但他們共通的特色是手邊的現金部位較高，除購買股票之外，也想分配一些比重在不動產，由於大多在住宅產品已有投資，基於認同商辦的價格相對便宜，且報酬率優於住宅，加上開放陸資後的想像空間頗大，因此決定嘗試購買商辦產品。
 
何偉宏也觀察發現，由於北市商辦價值長期被低估，加上跟周邊住宅行情的比較，或是在海外經商的經驗使然，使得許多第一次購買商辦的投資人，不論是在出價意願或是價格認知上，都較為積極正面，建議投資人可參考「7、4、7」原則，就是標的平均空置率7％以下，毛租金年報酬率4％以上，銀行貸款7成，符合上述三原則，便屬於良好投資價值標的，每年可獲得穩定的租金收益。
 
另外在增值性方面，要掌握「商圈內、近捷運、管理好」三項基本原則，建議產品座落區段應優先選擇位於台北市主要辦公大樓集中的商圈內，並鄰近現有或未來的捷運站出入口，若加上大樓本身的物業管理良善，則該物件未來的增值空間較高，將來出售的資本利得也較佳。相信只要掌握上述的基本投資心法，不論是商辦新兵，或是經驗豐富的投資人，都可以購買到理想的投資標的。