房地產研究中心

自由時報 日期:2010/06/11
〔記者黃宣弼／台北報導〕受到全球經濟衝擊，近期台北股市大跌1000點，接連影響建商的推案信心，許多指標建案，出現進場卻不公開價格的詭異現象。根據住展雜誌統計，今年第三季總推案量只有989.3億元，成為近四年來的次低紀錄，僅高於去年金融風暴的712.4億元，更只有96年高峰時的三分之一量體。
住展雜誌研發長倪子仁表示，第三季推案金額在十億元以上的指標型建案有30個，合計推案量761億元，加上預估十億元以下的中小型建案為761億元的三成，得到約989.3億元的總量，除了近期個案表現不如預期，全球經濟衝擊股市表現不佳等因素，導致建商推案轉趨保守。

自由時報  日期:2010/06/11
〔記者徐義平／台北報導〕營建署昨日標售20筆高雄新市鎮住宅區土地，共有14筆標出，標脫率達70％，總得標金額近40億元。得標者不乏高雄知名建商，其中鼎宇建設共標得六筆土地、約1.44萬坪，是此次標售案的最大贏家。
營建署昨天標售土地屬高雄新市鎮第一期發展區，位高雄市楠梓區、高雄縣橋頭鄉交界，大多位於橋新一路上，擁有面高雄都會公園第一排景觀及永久棟距，吸引超過30封標單，包含鼎宇建設、京城建設、協勝發建設等在地建商均有投標。
20筆標售土地中，計有14筆土地標出，其中八筆位於公園第一排位置，每坪得標單價8.32～17.15萬元。

買預售屋將更有保障！消保會表示，未來建商費賣預售屋，將強制做出履約保證，同時，若消費者發現預售屋有瑕疵，也可扣留總價款5%，待建商修繕完畢再付清。消保會表示，這些規定預計內政部公告後十施，最快2月可上路。
行政院消保會表示，「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項部分條文修正草案」已經通過，將由內政部公告後8個月實施。消保會法制組組長邱惠美表示，這次修正將強制提供「履約保證」機制，並增加「驗收」規定，未來消費者驗收預售屋時若發現缺失，有權將總價款5%作為交屋保留款，等建商整修完畢後再付清。
邱惠美指出，若建商提出的買賣契約沒有合乎上述規定，依據消保法，可以處罰6至150萬元，消費者更可以主張契約無效。這項草案樂觀估計，6月底就可望公告，若是如此，從明年2月起，買預售屋就再也不用提心吊膽了。

工商時報【記者朱漢崙／台北報導】
金管會「打房」再出招！知情人士透露，為進一步掌握銀行業者房貸放款是否「過熱」，金管會將成立房貸「成數」資料庫定期控管，上周三秘密找包括台銀、土銀、合庫、中信、富邦、國泰世華銀等14家房貸業務代表性國銀，與銀行公會研商此項「創舉」。這也是繼財金部會要求對豪宅、投資客放款差別訂價後，金管會再度出招，影響恐怕不小。
業界指出，大型行庫現在房貸成數能作到8成5的，已少見，金管會特別點名單獨「列管」全體國銀房貸成數資料，未來恐怕連民營銀行也會受影響，8成5、9成這類高房貸成數，恐不復見。
據透露，金管會要求業者定義匯報的房貸成數資料，除了全體平均數，也包括分區的平均數，例如大台北、大台中，或是大高雄地區個別的平均數，藉由房貸成數的起伏，掌握銀行的房貸放款業務風險，「也可釐清銀行放款，到底該為房市景氣過熱負多少責任！」
相關人士指出，金管會會中「提醒」與會業者，希望各國銀在房貸放款時，要從個人所得負債比、以及估價兩面向，控管放款風險，其中個人所得比，由於金管會已發聲，未來有可能進一步要求民營銀行，比照大型行庫每月房貸負擔占個人月收入總比重約3成的平均上限，作為標準。
這場會議是由銀行局長桂先農主持，金管會目前按月統計國銀的房貸等消金業務量，特別把房貸成數挑選出來成立資料庫，按月控管，可是頭一遭；會中也特別要求，業者定期匯報房貸成數資料時，「應先劃一所謂的成數定義。」
相關人士指出，目前國銀對成數的定義並不一致，「分子是貸款金額，但分母有好幾種，有的是成交價、有的是銀行鑑估價值。」在金管會要求下，應以貸款金額除以銀行鑑估值作為成數的定義。

中國時報　日期:2010/05/28　 張舒婷／台北報導
中國時報【張舒婷／台北報導】
國內景氣燈號，創下「連四紅」歷史紀錄！經建會昨公布四月份景氣對策信號，雖然「批發、零售及餐飲營業額指數」減少一分，但「直接與間接金融項目」出現睽違十六個月的黃藍燈，增加一分，使景氣燈號總分（卅九分）與三月持平。經建會副主委胡仲英預估，由於景氣持續回穩，加上去年五月基期低，出現連五紅的機率極高。
不過，經建會經研處長洪瑞彬強調，景氣轉折預知的領先指標六個月平滑化變動率，四月雖維持兩位數（十三.四％）成長率，尚稱平穩，但比三月下滑二.八個百分點，已是連續三個月下跌，代表景氣成長力道是否能維持下去，需要密切注意。

人上了年紀就會開始注重健康檢查，房子也不例外！根據台北市都更處估計，北市屋齡逾30年的老舊建物佔34.02％，將近32萬戶。有鑒於台北市的平均屋齡逐漸老化，住宅的健康問題更顯得重要，房仲龍頭信義房屋看準屋主對房屋健檢的急迫需求，5月份起首創「房屋健檢」服務，期率先帶動國內住宅「房屋健檢」的新風氣。而值得注意的是，根據信義房屋針對成交客戶進行電話調查，發現國人對於住家10大煩惱問題中，最傷腦筋的就是壁癌、漏水與牆壁剝落及明顯裂痕等問題，且有高達23%的屋主單次修繕金額超過10萬元。
住家10大惱人問題　壁癌最讓台灣民眾抓狂
信義房屋最近針對成交客戶進行大規模的電訪調查，結果發現民眾對於住家的前10大頭疼的問題排名，「壁癌」是最讓台灣民眾抓狂的住宅問題，「漏水」則以些微差距緊追在後，其次是牆壁剝落/明顯裂痕、排水管不通、水管老舊、電線老舊、蟲害、天花板剝落/明顯裂痕、廁所老舊與地磚爆裂等。
有形無形健康殺手　「房屋健檢」一網打盡 
信義房屋轉介服務中心專案經理曾雪梨表示，台灣的氣候潮溼悶熱，民眾家中牆壁長出綠色或黑色的壁癌時，就意味著家裡的濕度很高，除了會損壞建築物結構，還會孳生黴菌、細菌等大量微生物，不僅有礙觀瞻，難以根治，對於居住者的身心健康更會產生不良的影響，例如可能會造成7歲以下幼童呼吸器官健康，引發過敏，甚至還會引起體弱、中年女性及老年人關節不舒服與酸痛。然而壁癌等令人頭疼的住家問題，大多數仍是肉眼可見，屬可以馬上補救的問題，還有一些是隱形不易發現，卻嚴重影響住家安全的，包括室內電路的電壓是否穩定、甲醛含量是否過量等，都是肉眼看不到的，若可事先檢測出來，就可預防勝於治療。因此信義房屋推出的「房屋健檢」服務，重點檢查範圍將涵括民眾最在乎的10大頭痛住家問題。

安心最要緊　逾半數民眾願花小錢做房屋檢測
另外，別以為房子屋齡不算老舊，就不會有小毛病發生，根據以往修繕經驗，若房屋已増建與改裝，如陽台外推等，若沒有特別防範與施工，漏水的比例相當高。根據信義房屋的電訪統計，有51.9%的民眾願意花費3000~6000元的費用，請專業人士做房屋安全檢測，顯示台灣民眾其實已具備「房屋健檢」的概念。

今年1~4月  北市相對低價區買氣強勁
根據台北市地政處最新公布的買賣移轉棟數資料顯示，4月北市買賣移轉棟數為5505棟，較3月微幅減少4.2%，不過比起2009年4月增加了17.9%，而今年前4月累計為2萬1804棟，較09年同期增加了37%，台北市12個行政區中，低價區買氣狀況比市中心佳，大同、文山、萬華與北投區，交易增長幅度勝於大安、松山等市中心。
09年初房市還在金融海嘯與無薪假的陰影籠罩下，台北市房地產買氣受到衝擊，買賣移轉棟數從2月呈現低檔緩步復甦，到了7月達單月7039棟的高檔紀錄，之後房地產交易逐漸回穩，反觀今年房地產受到房價快速上漲影響，交易量呈現穩定盤整狀況，後續不易出現明顯放量現象。
以累計前4月的買賣移轉棟數觀察，台北市呈現相對低價的舊市區與外圍區，買氣勝於市中心的現象，信義房屋不動產企研室研究員李健銘指出，低價區勝出的主要原因有幾點，其一是市中心價格高漲，交易量能維持穩定，已是表現相當不錯，其二是舊市區生活機能強，房價較市中心低，甚至中古屋房價也低於北縣一圈的新屋，吸引外來首購與在地客購屋，其三則為舊商圈的公寓產品，同樣具備都更的機會，吸引長期置產的民眾買進，讓北市的相對低價區，在前4月呈現交易量增溫的現象。

台中縣市合併升格在即，一般預料，台中縣緊鄰台中市周邊土地，行情將跟著水漲船高，因此，近年台中縣掀起一股重劃熱潮，目前尤以太平市新光區段及台中港特定區，最受外界矚目，分別於5月、7月辦理區段徵收配餘地及抵費地的標售案。不僅如此，隨著景氣回溫、房市交易熱絡，台中縣府規劃在大里市爽文路、中投公路附近辦理區段徵收，面積廣達211.82公頃，目前進入都市計劃階段；此外，地政處6月還準備把大里、豐原早期未賣完的市地重劃土地，重新拿出來標售。
已完成開發的太平市新光地區區段徵收案，台中縣府地政處預計5月中公告、5月底前辦理「新光區段徵收配餘地」標售案，規劃釋出10公頃精華地，再度引起建商與投資客的注意。
太平新光區段開發面積廣達210公頃，投資經費逾100億元，台中縣府曾於今年元月底辦理「太平新光地區區段徵收配餘地」標售作業，吸引建商、投資者爭相搶標，脫標率、成交金額皆打破台中縣市地標售有史以來最高紀錄。
另外開發總經費達40.5億元的台中港特定區（市鎮中心）市地重劃完工，日前已完成重劃，進出道路正式對外開放，讓民眾自由進出看地，地政處預計7月再度辦理抵費地標售案，計劃釋出12.36公頃土地，底標價34.2億元。

    　北市政府近期針對老公寓住戶，可享「舊屋換新屋、坪數不縮水」的條件式好康，帶動老公寓詢問度爆增，而精華區豪宅市場仍持續熱絡，再加上國道山崩引發關注的山坡地住宅安全等，不過，上述各大話題產品，銀行未必願意貸足成數，因此民眾應備妥銀彈再進場：
    　一、老公寓有折舊疑慮，耐用年限縮短，且銀行慎防「都更」題材熱炒房價，因此貸款成數較低：上海銀行個金部經理馬婉瑜指出，各銀行考量老公寓折舊、耐用年限縮短等疑慮，未來轉手性較差，因此紛祭出「貸款人年齡」加上「公寓屋齡」不可超過一定年限，若是年長者買下老公寓，將超過規定年限的標準，因此無法貸足成數。
    　此外，「都市更新」題材熱炒，也讓老公寓的貸款趨嚴，有的銀行會評估，貸款人買下老公寓的價格比周邊新成屋更貴，就會壓低貸款成數，並調高房貸利率。
    　二、山坡地住宅屬於「非都市用地」，未必貸得到：馬婉瑜說，土地分為「都市用地」及「非都市用地」，而山坡地住宅屬於「非都市用地」中的「丙種建築用地」，也就是歸類在森林區、山坡地、風景區等，這類「丙建」限制坡度達30％以上不可開發，且銀行對山坡地住宅的居住安全存有疑慮，多數會調降成數10％以上，也有銀行更直接表明不承作「丙建」的貸款，購屋人應多注意。